Fiscalité

Investissement locatif : 4 moyens de payer moins d’impôts

Les astuces pour payer moins d’impôts grâce à l’investissement locatif sont à votre portée. De manière générale, trouver un moyen de profiter d’une défiscalisation et donc d’un crédit d’impôt n’est pas toujours aisé. Néanmoins, quelques mesures liées à l’immobilier s’avèrent très efficaces pour bénéficier d’une réduction fiscale, en choisissant l’investissement locatif dans l’ancien ou le neuf. Zoom sur 4 aides pour payer moins d’impôts !

 

L’essentiel du dossier :

  • Connaître les principaux dispositifs de location qui permettent de défiscaliser
  • Choisir entre Loi Pinel, Déficit foncier, Censi-Bouvard et Loi Malraux

Miser sur l’investissement locatif pour payer moins d’impÔts

Au-delà de vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier, le fait d’acquérir un bien immobilier peut alléger le montant des impôts que vous réglez chaque année, grâce à plusieurs mécanismes de défiscalisation qui peuvent parfois cohabiter. À vous de trouver le dispositif le plus adapté à votre situation.

Si vous répondez aux critères pour l’un des dispositifs présentés ci-dessous, vous aurez toutes les clés en main pour payer moins d’impôts grâce à votre investissement locatif, et ce de manière parfaitement légale. Découvrez quelles sont vos options en cette année 2019, riche en changements d’un point de vue fiscal notamment avec la mise en place du prélèvement à la source.

 

LA DÉFISCALISATION EN LOCATION VIA LA LOI PINEL

Très connu, le dispositif Pinel jouit d’une bonne cote de popularité depuis le 1er septembre 2014, date à laquelle il a remplacé le dispositif Duflot, son prédécesseur. La vocation de ce mécanisme d’incitation fiscale est de dynamiser la construction de logements neufs destinés à la location dans des zones immobilières tendues, où l’offre est inférieure à la demande. Il concerne les logements que le contribuable fait construire ou qu’il achète neufs ou en l’état futur d’achèvement jusqu’au 31 décembre 2021. À noter que, l’an passé, le gouvernement a resserré les zones éligibles au dispositif pour concentrer la construction de logements neufs à destination locative sur les grandes agglomérations (Zones A, A bis et B1).

En permettant de déduire de ses impôts jusqu’à 21 % du prix du logement, la loi Pinel attire de nombreux particuliers, qui se construisent un parc de biens locatifs tout en allégeant leur fiscalité. En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à respecter des plafonds concernant le loyer ainsi que les ressources financières des locataires, et à trouver un occupant dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement.

En proposant un rendement net global avantageux, le dispositif Pinel est à considérer avec intérêt. Il forme une bonne astuce pour payer moins d’impôts grâce à l’investissement locatif. Il reste souple, puisqu’il est possible de choisir une durée de location parmi les périodes en vigueur, permettant chacune de déduire un certain pourcentage du prix du bien de ses impôts. Mais alors, quelle est la réduction ?

 

12 % du prix du logement si vous louez pendant 6 ans, dans la limite de 36 000 € ;

18 % si vous louez durant 9 ans, dans la limite de 54 000 € ;

21 % si vous optez pour 12 années de location, dans la limite de 63 000 €.

 

CRÉER UN DÉFICIT FONCIER

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur un investissement locatif ancien si vous choisissez un bien nécessitant beaucoup de travaux. En déclarant vos revenus fonciers sous le régime réel, vous pourrez déduire de votre revenu net global le déficit foncier généré par les travaux.

Le principe consiste à calculer un résultat foncier prenant en compte d’un côté les revenus perçus grâce à la location de votre bien et, de l’autre, les charges provenant de la mise à disposition du logement sur le marché locatif. Ces charges peuvent être relatives à des travaux de remise en état. Elles peuvent aussi être des charges d’intérêts liés au prêt d’acquisition du bien. Si votre résultat foncier est positif, il se rajoutera à votre revenu global imposable. En revanche, s’il est négatif, il pourra venir en déduction de votre revenu imposable, dans une limite de 10 700 € par an, avec un report possible.

Le fait de créer un déficit foncier est particulièrement avantageux et facile à obtenir durant les premières années suivant l’acquisition d’un bien ancien, au cours desquelles sont généralement générés plus de frais que de rentrées d’argent. En cela, l’astuce pour payer toujours moins d’impôts grâce à l’investissement locatif est d’acheter un nouveau bien immobilier à rénover pour profiter d’un nouveau déficit foncier lorsque vos revenus locatifs montent.

 

LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD

Si vous cherchez à associer défiscalisation et location saisonnière, le dispositif Censi-Bouvard est une option intéressante. Pour pouvoir profiter de ses avantages, il vous faut investir dans une résidence de tourisme vous permettant de louer de manière ponctuelle des logements meublés, dont vous confierez la gestion à une société exploitante. Le coût engendré par cette dernière opération est cependant à prendre en compte, car il viendra diminuer la rentabilité de votre investissement locatif. Les résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées sont également concernées.

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du prix du logement sur 9 années, avec une base de calcul qui ne doit pas dépasser 300 000 €. Ainsi, la déduction fiscale maximum sera de 33 000 € sur 9 ans, soit 3 666 € par an. Il convient de savoir que cet avantage rentre dans le mécanisme de plafonnement des niches fiscales, qui s’établit à 10 000 € par an. Par ailleurs, ce dispositif vous permet de récupérer la TVA au taux de 20 % que vous aurez versée au moment de l’acquisition du bien. Attention, pour que la réduction d’impôt soit obtenue, le logement doit obligatoirement être loué meublé.

Le dispositif Censi-Bouvard, qui concerne les logements neufs ou les logements de plus de 15 ans dans une résidence de services, constitue une aide pour payer moins d’impôts d’autant plus pertinente qu’il vous autorise à acquérir plusieurs logements par an et qu’il est cumulable avec le statut LMNP.

 

LA DÉFISCALISATION EN LOCATION VIA LA LOI MALRAUX

Depuis le 1er janvier 2013, les contribuables français qui souhaitent investir dans un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans un secteur sauvegardé peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur leur investissement locatif ancien grâce à la loi Malraux. En rénovant leur bien, ils peuvent déduire 22 % du prix des travaux dans le cas d’une ZPPAUP et 30 % dans le cadre d’un secteur sauvegardé.

Depuis 2017, les travaux mis en œuvre ne doivent pas dépasser le montant de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. Ils doivent engendrer la restauration totale de l’immeuble et être effectués sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France. La défiscalisation en location maximale permise par la loi Malraux est de 88 000 € sur 4 ans pour un investissement en ZPPAUP et de 120 000 € sur 4 ans pour un investissement au sein d’un secteur sauvegardé. À noter : le bien doit être occupé par un locataire dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et pendant une période minimale de 9 ans.

En 2019, la loi Malraux est une bonne astuce pour faire baisser les impôts des propriétaires de logements dans les centres-villes historiques essentiellement. En plus d’offrir une défiscalisation intéressante, elle apporte une protection à moyen et à long terme.

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Le dispositif Pinel devait initialement se terminer au 31 décembre 2016, mais il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2019. Le dispositif Censi-Bouvard est valable, quant à lui, jusqu’au 31 décembre 2021. La loi Malraux a, elle, été assouplie en 2017, le plafond étant devenu pluriannuel et pouvant désormais s’étaler sur une année de plus. Toutes ces aides pour payer moins d’impôts sont donc à votre disposition durant les prochains mois. Et, depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est venue s’ajouter à la liste, en étant déployée dans les 222 communes du plan Action cœur de ville.

 

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