Investissement locatif

Quels changements pour les propriétaires bailleurs en 2019  ?

Comme chaque année, les propriétaires bailleurs font face à un lot de nouveautés en 2019. La majorité d’entre elles sont liées à l’entrée en vigueur fin 2018 de la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). D’autres changements sont à souligner dans le domaine de l’immobilier, comme la création du dispositif fiscal Denormandie et la modification des ressources prises en compte dans le calcul de l’aide personnalisée au logement (APL).

 

L’essentiel du dossier :

  • Les nouveautés 2019 liées à la loi ELAN
  • La création du dispositif fiscal Denormandie
  • Le nouveau mode de calcul de l’APL

La loi ELAN, la grande nouveauté pour les propriétaires bailleurs

La loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a été promulguée le 23 novembre 2018. Certaines de ses dispositions ont été immédiatement applicables, les autres le seront au cours de l’année 2019 (une fois que les décrets correspondants auront été signés). Les mesures suivantes sont parmi les changements les plus importants pour les propriétaires bailleurs.

 

Déploiement du bail mobilité

Ce nouveau type de contrat de location permet aux propriétaires bailleurs de louer un bien meublé pendant 1 à 10 mois à un étudiant ou une personne en mobilité professionnelle (en formation, en stage, en mutation temporaire, etc.). Ce bail possède des modalités souples : il n’est pas renouvelable, se conclut sans dépôt de garantie et peut être résilié à tout moment par l’occupant du logement sans justification, moyennant un mois de préavis. Afin d’apporter une protection au bailleur, les locataires sont éligibles à la caution Visale.

 

Numérisation du bail

Certaines annexes relatives au contrat de location pourront être signées électroniquement et/ou transmises par voie dématérialisée : dossier de diagnostic technique (DDT), extrait de règlement de copropriété, acte de cautionnement. Par ailleurs, concernant les actes de cautionnement établis sur papier, les mentions qui devaient auparavant être reproduites à la main ne devront plus l’être. La signature du document à elle seule permettra de valider l’engagement du garant.

 

Retour de l’encadrement des loyers

Instauré à Paris en 2015 et à Lille en 2017, puis annulé à la fin de l’année 2017 dans les deux localités, l’encadrement des loyers pourra à nouveau être imposé de manière optionnelle. Il sera introduit dans les zones tendues à la demande des établissements publics de coopération intercommunale ou des collectivités compétentes en matière d’habitat, par arrêté préfectoral. Il pourra concerner une agglomération entière ou seulement un quartier. Les propriétaires bailleurs qui ne respecteront pas cette mesure seront passibles d’une amende de 15 000 € maximum.

 

Fin de la trêve hivernale pour les squatteurs

La loi ELAN facilite l’expulsion des squatteurs. En effet, ceux-ci ne seront plus protégés par la trêve hivernale qui court chaque année du 1er novembre au 31 mars. À noter que les locataires qui cessent de payer leur loyer ne sont pas considérés comme des squatteurs (qui sont des occupants illégaux du logement, entrés par effraction).

 

Nouveau critère de décence

L’absence de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites, comme les punaises de lit, devient un nouveau critère de décence.

 

Contrôle renforcé des locations touristiques

Les locations touristiques de courte durée (Airbnb, etc.) seront contrôlées de façon renforcée. Dans les communes qui en feront la demande, les propriétaires auront l’obligation de fournir le décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location pour l’année en cours. Les bailleurs qui refuseront de transmettre cette information pourront se voir infliger une amende de 10 000 € maximum.

 

Le dispositif fiscal Denormandie pour favoriser la rénovation des centres-villes

Le dispositif Denormandie , ou loi Denormandie, a été créé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019. Il est en vigueur depuis le 1er janvier. Cette nouvelle aide fiscale a pour but de favoriser la rénovation des logements vétustes situés au cœur des villes moyennes. Concrètement, peuvent profiter d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du montant de leur investissement les propriétaires qui :

  • font l’acquisition d’un bien ancien au centre d’une ville éligible (plus de 220 communes à ce jour) ;
  • initient des travaux pour un montant minimal de 25 % du prix d’achat et du coût des travaux ;
  • s’engagent à louer le logement rénové pendant 6 à 12 ans en respectant un plafond de loyer et de ressources des locataires.

Le mode de calcul de l’APL modifié au cours de l’année 2019

Jusqu’à maintenant, les ressources prises en compte pour l’attribution et le calcul de l’APL (aide personnalisée au logement) étaient les revenus de l’année N-2, à cause du décalage dans la connaissance des montants imposables par l’administration fiscale.

Avec l’arrivée du prélèvement de l’impôt à la source le 1er janvier 2019, les revenus imposables sont désormais contrôlés par le fisc de mois en mois. Par conséquent, et pour prendre en charge avec plus réactivité les changements de situation, les ressources considérées seront bientôt les revenus de l’année en cours, avec un ajustement de l’aide trimestre par trimestre. Ce changement est prévu au cours du premier semestre, vraisemblablement au mois d’avril.

Éventuellement un lien vers le texte de ce même lot : « Investissement locatif : tout sur le nouveau dispositif fiscal Denormandie ».

 

 

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Propriétaire bailleur, si votre locataire devient éligible à l’APL, vous pourrez obtenir un versement direct de cette aide au logement. Il vous suffira de faire une demande auprès de la Caisse d’allocations familiales. Sachez qu’en cas de loyers impayés, il sera de votre devoir de déclarer la situation à la CAF, sous peine de devoir rembourser les sommes indûment touchées.

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