Loyer impayé : l’intérêt d’agir au plus vite

Être réactif dès qu'un loyer impayé se présente est la clé pour résoudre le problème rapidement. Parmi les démarches à entreprendre en cas de loyer impayé, il est certain que le règlement à l'amiable est à privilégier. Il n'est cependant pas toujours possible. Durée des procédures, assurance GLI, méthodes à adopter pour récupérer votre argent au plus vite, voici ce qu'il faut savoir.

Loyer impayé, quand faut-il réagir ?

Le paiement du loyer à la date précisée sur le contrat de location est une obligation pour le locataire. Pour éviter les loyers impayés, il est tout d'abord important de vérifier que le locataire est solvable avant de signer un contrat de location. 

En tant que propriétaire bailleur, vous devez surveiller chaque mois que le loyer de votre investissement locatif vous parvient en temps et en heure. Dès que la date butoir est dépassée, vous pouvez être face à un retard de paiement ou à un loyer impayé. Plusieurs moyens vous permettent de déduire que vous êtes confronté à un non-paiement de loyer :

• un prélèvement automatique qui a été refusé ;
• un paiement par chèque, espèce ou virement qui ne vous est pas parvenu à la date convenue ou dans les quelques jours qui suivent.

Si le locataire ne vous a pas contacté dans les 5 jours après un incident de paiement (prélèvement rejeté, chèque refusé, paiement en espèce non effectué...), vous pouvez prendre les devants et l'informer que le loyer n'a pas été réglé. Si c'est un oubli de sa part, il pourra ainsi effectuer le paiement immédiatement.

Dans le cas où le locataire se trouve dans l'incapacité financière de régler son loyer, il sera alors nécessaire d'entamer une procédure pour recouvrer votre argent. Une démarche amiable est à privilégier en premier lieu.

Les garanties à solliciter en cas de loyer impayé

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, plusieurs mesures permettent de vous protéger contre les loyers impayés :

• demander un garant qui se porte caution pour le locataire ;
• souscrire une assurance GLI ou garantie loyers impayés.

Les deux dispositifs ne sont pas cumulables. Si vous décidez de louer un bien sans garant, la souscription d'une GLI pourra alors vous protéger en cas de défaut de paiement du loyer.

Si vous avez opté pour un acte de cautionnement solidaire, vous pouvez demander au garant de régler le loyer, conformément à l'engagement qu'il a signé et qui a été annexé au contrat de location. Dans le cas d'une caution simple, il faudra entamer des procédures de commandement de payer auprès du locataire. Vous devrez attendre que le locataire soit considéré comme insolvable pour pouvoir vous adresser à la caution. 

L'assurance GLI vous couvre contre les loyers et les charges impayés, mais aussi contre les dégradations faites par un locataire malveillant. Elle exige toutefois des garanties optimales de solvabilité du locataire. Ce dernier doit en effet avoir des revenus équivalents ou supérieurs à trois fois le montant du loyer. En cas d'impayés, l'organisme d'assurance doit être prévenu immédiatement. Il prendra alors en charge le versement des loyers manquants et se retournera contre le locataire.

La procédure pour résilier le bail

S'il s'agit d'une erreur, d'un oubli ou d'une situation financière difficile et passagère qui peut être résolue à l'amiable, vous pouvez décider de faire confiance à votre locataire et ne pas résilier le bail. Dans le cas d'une claire mauvaise volonté du locataire par exemple, la situation peut vous laisser penser que les incidents de paiement se répèteront. Vous avez donc tout intérêt à mettre fin au contrat de location.

La durée de la procédure peut être longue, en particulier si le locataire décide de rester dans le logement, malgré les loyers impayés. Vous devrez alors engager une procédure de commandement de payer, qui donnera finalement lieu à une expulsion.

Cependant, si votre locataire est de bonne foi, il a la possibilité de quitter le bien dès le premier incident, dans la mesure où il n'est pas capable de rembourser la dette dans l'immédiat. Il restera toutefois redevable de la somme impayée.

Les loyers impayés sont la hantise des propriétaires bailleurs. Afin de louer sereinement, rien ne vaut une étude scrupuleuse de la solvabilité de votre locataire et l'accompagnement d'un professionnel qualifié de l'immobilier.