Investissement locatif

Acheter un appartement loué : les pour et contre

Il arrive parfois que le propriétaire d’un logement donné en location ait besoin de liquidités immédiatement et décide de vendre son bien. Dans ce cas, il peut mettre fin au bail, dans un délai d’au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, et au moins 3 mois avant en location meublée. Si l’échéance du bail est trop proche, ou si, au contraire, le locataire vient d’entrer dans l’appartement, le propriétaire doit alors mettre en vente son appartement occupé. Cela peut être une bonne opportunité pour certains investisseurs.

Découvrez quels sont les avantages à acheter un appartement loué et les questions essentielles à se poser avant d’entreprendre ce type d’acquisition.

 

L’essentiel du dossier :

  1. Connaître les avantages d'acheter un appartement déjà loué
  2. Avez-vous le profil pour investir dans un appartement loué
  3. Nos conseils avant d'acheter un appartement loué

Acheter un appartement loué : des avantages certains

Le premier avantage est économique, au moment de l’achat. En général, un propriétaire met en vente un appartement occupé, soit parce qu’il se trouve face à une opportunité d’investissement qu’il ne souhaite pas rater, soit parce qu’il est en difficulté financière. Or, un propriétaire pressé de vendre sera moins tenace à la négociation. C’est aussi possible pour les propriétaires ayant acheté grâce à la loi Besson immobilier, qui ont profité d’une économie d’impôts pendant 12 ans, et qui peuvent maintenant récupérer leur investissement et la plus-value.

 

De plus, les logements occupés subissent une décote par rapport aux prix du marché, qui peut aller de 15 à 20 % pour les baux qui obéissent à la loi de 1989, à 40 ou 50 % si l’occupant bénéficie d’un bail de la loi 1948. Pour un logement meublé, la décote est plus faible car les baux sont plus courts.

 

Acheter un appartement loué, c’est en plus s’assurer d’avoir un locataire, qui paye un loyer d’un montant connu. Vous n’aurez pas à perdre de temps à rechercher un locataire, ni à revoir votre offre de loyer à la baisse en cas de difficulté à trouver un occupant.

 

Si vous faites une demande de prêt bancaire pour réaliser votre achat, la présence du locataire est rassurante pour l’établissement bancaire, comme pour vous, car le revenu locatif va directement servir à payer vos mensualités.

Les profils d’investisseurs qui doivent profiter de cette opportunité

Si vous achetez un bien immobilier pour placer votre argent, dans le but de réaliser une plus-value plus tard ou pour vous assurer des revenus complémentaires à votre départ en retraite, acheter un appartement loué est une bonne idée. Si la loi Pinel immobilier assure des réductions fiscales aux investisseurs qui achètent un bien neuf et le mettent en location pendant au moins 6 ans, de nombreux attraits poussent à acheter un appartement loué. Les appartements neufs peuvent être difficiles à louer au prix espéré, car ils sont chers à l’achat et engendrent des charges de copropriété élevées dues aux parties communes bien équipées : toutes ces dépenses se répercutent sur le loyer.

 

Malheureusement, les candidats pour de telles locations ne sont pas toujours nombreux, et un logement neuf peut être difficile à louer. Acheter un appartement loué peut également être une belle opportunité pour ceux qui souhaitent acheter un bien pour l’occuper plus tard. Vous n’êtes pas pressé de l’occuper, vous pouvez rembourser votre emprunt grâce aux loyers, vous n’avez pas besoin d’être sur place pour rechercher un locataire. C’est parfait si vous vivez à l’étranger et que vous souhaitez vous réinstaller en France plus tard, si vous projetez de revenir dans votre ville d’origine ou si vous avez envie de vivre ailleurs à votre retraite.

Acheter un appartement loué est déconseillé si vous n’êtes pas sûr de pouvoir assurer financièrement la possession de deux logements, ou le loyer de l’un.

Les questions indispensables à se poser avant d’acheter un appartement occupé

Il existe des cas pour lesquels il n'est pas toujours avantageux d’acheter un logement occupé. Par exemple, dans certaines villes, la décote est plus faible qu’ailleurs. C’est notamment le cas en région parisienne où les logements sont prisés. Avant de signer, vous devez étudier le bail et ses conditions. Les bailleurs moraux, ou institutionnels de type société immobilière ou SCI non familiale, signent des baux de 6 ans renouvelables. Il faut être attentif à la date de début du bail et à sa durée, surtout si vous souhaitez occuper le logement rapidement, car vous ne pouvez pas rompre le bail dans les deux ans qui suivent l’achat du bien. Il est également important de vous renseigner sur le locataire actuel.

 

Le propriétaire peut être réticent à vous donner des informations sur un mauvais payeur ou un fauteur de troubles. Dans ce cas, n’hésitez pas à demander des renseignements au gestionnaire de copropriété ou au gardien de l’immeuble. Pour cet aspect, racheter à un bailleur institutionnel présente un avantage : celui-ci devra rassembler toutes ces informations dans un livret qu’il vous adressera. Il vaut mieux éviter de se retrouver confronté à des loyers impayés quand on a des mensualités à rembourser.

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