Dégradations immobilières : quelles garanties avec l’assurance garantie des loyers impayés ?
17/08/2017L’assurance garantie des loyers impayés GLI est une solution de couverture offerte aux propriétaires bailleurs. En souscrivant une assurance GLI, vous serez protégé en cas de non-paiement du loyer. Mais ce dispositif est également efficace contre les dégradations immobilières. Voici ce qu’il faut savoir pour être assuré contre ce risque.
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L’essentiel du dossier :
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L'assurance garantie des loyers impayés pour s'assurer contre les dégradations immobilières
Dans certains cas, un propriétaire peut souhaiter se prémunir contre des risques de dégradations plus importants que ceux pouvant être couverts par le dépôt de garantie.
L’assurance GLI, connue surtout sous le nom d’assurance loyers impayés, peut être adaptée : en plus de garantir les impayés de loyers et de charges, les frais contentieux, les frais de protection juridique et l’inoccupation temporaire du bien en location, elle permet au bailleur d’être couvert contre les dégradations causées par le locataire dans le logement.
Les dégradations immobilières prises en charge par l’assureur sont définies comme les dommages nécessitant des travaux de remise en l’état, qui sont le résultat des seules actions du locataire et sont constatés à son départ ou suite à son expulsion (revêtements de sol déchirés, parquet abîmé, portes enfoncées, trous dans les murs, tapisseries arrachées…).
| À savoir |
| La GLI (Garantie Loyers Impayés) remplace efficacement la GRL, ou garantie des risques locatifs, qui ne peut plus être souscrite depuis le 1er janvier 2016. |
Souscrire une assurance loyers impayés
Quel est le coût d’une assurance GLI et quelles sont les garanties en cas de dégradations immobilières ?
Les garanties offertes en cas de dégradations immobilières au départ du locataire et le montant de cotisation d’une assurance loyers impayés varient d’un assureur à l’autre. En règle générale, une assurance GLI a un coût équivalent à 3 ou 4 % du montant du loyer, selon les options choisies.
À noter que la cotisation versée pour la souscription d’une assurance GLI est déductible des revenus locatifs en cas d'imposition au régime réel.
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Assurance loyers impayés : quelles contraintes ?
Il existe deux contraintes principales concernant l’assurance loyers impayés.
- La souscription à une assurance GLI ne peut pas être cumulée avec une caution solidaire (ou garant), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- Pour que l’assureur accepte de couvrir un propriétaire, le locataire doit être solvable et présenter peu de risques. Il doit notamment disposer de revenus nets au moins égaux à 2,7 fois le montant du loyer TTC dans le cadre d’un CDI et à trois fois le montant du loyer TTC dans le cadre d’un CDD.
Faire jouer l’assurance garantie des loyers impayés en cas de dégradations immobilières
Soulignons tout d’abord le fait que la garantie des loyers impayés ne prend en charge que les travaux de remise en l’état consécutifs aux dommages causés sur la partie immobilière du logement. La dégradation de meubles ou d’éléments électroménagers est donc exclue de cette assurance loyer impayé.
De la même manière, les travaux d’embellissement ou dus à la vétusté du bien ne sont pas non plus couverts. Par ailleurs, s’il est prouvé que les dommages ont été causés par un défaut d’entretien de l'immeuble, l’assureur peut refuser de prendre en charge les travaux.
La procédure à suivre en cas de dégradations immobilières
Si des dégradations imputables au locataire sont constatées lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie :
- Le propriétaire doit dans un premier temps utiliser le dépôt de garantie versé par le locataire en début de location pour couvrir les réparations nécessaires à la remise en état du logement. Afin de justifier les sommes retenues, il doit s’appuyer sur des devis ou factures de professionnels. Pour rappel, s’il n’utilise pas la totalité du dépôt de garantie, il doit en restituer le solde au locataire dans un délai de deux mois.
- Si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les travaux de remise en état du bien, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de lui rembourser le complément nécessaire, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
- L’assurance loyers impayés intervient si le locataire n’a pas remboursé le propriétaire au terme du délai imposé dans le courrier de mise en demeure. À ce moment, le propriétaire peut se tourner vers son assureur pour obtenir le remboursement des travaux de réparation en justifiant les sommes en jeu (réduites du montant du dépôt de garantie) par le biais de devis et de factures.
Suivant les cas, la compagnie d’assurances peut mandater un expert pour valider les dégradations et les réparations survenues dans le logement.
| Qu'apporte la garantie des loyers impayés en cas de dégradations immobilières ? |
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En pratique, la souscription d’une assurance loyers impayés facilite les démarches du propriétaire en cas de dégradations et lui économise une procédure longue à l’issue parfois incertaine pour pouvoir récupérer les sommes nécessaires aux travaux. Pour rappel, en l’absence d’assurance GLI :
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Le saviez vous ?
L’assurance GLI couvre aussi l’indemnisation du bailleur jusqu’à la récupération des lieux en cas de décès ou de départ prématuré du locataire, ainsi que les frais de contentieux et de procédure consécutifs au recouvrement de loyers impayés ou à des travaux de réparation.