Assurance loyers impayés (assurance GLI) : quelles garanties ?

Recourir à une assurance loyer impayé et dégradation immobilière est une garantie pour tout propriétaire bailleur qui souhaite louer sereinement son logement. Elle permet en effet de se protéger contre le risque majeur de non-paiement du loyer et également contre les éventuelles dégradations qui pourraient avoir lieu dans la location. Découvrez les avantages et les garanties proposées par ce type d'assurance propriétaire bailleur, plus connue sous le nom d’assurance GLI ou assurance garantie des loyers impayés. 

Pourquoi faut-il se protéger contre les loyers impayés ?

Recourir à une assurance pour loyers impayés est optionnel. Ce n’est en rien une obligation d’un point de vue légal. De nombreux propriétaires bailleurs font ainsi l’impasse d’une telle sécurité, de manière à limiter les frais de gestion de location et les formalités administratives.

Et pourtant, ne pas profiter d’une garantie loyers impayés (GLI) représente un risque qui est loin d'être négligeable. Si la majorité des locataires paient leurs loyers, il faut comprendre qu’un locataire qui ne paie pas peut être la source de graves ennuis à long terme :

• L’expulsion d’un locataire mauvais payeur peut nécessiter de longs mois de procédure, voire plus d’un an.
• Une dette de loyers impayés peut rapidement représenter des dizaines de milliers d’euros.
• En cas d’insolvabilité du locataire, ou tout simplement s’il disparaît dans la nature, les sommes dues ne seront jamais perçues par le propriétaire.
• Outre le manque à gagner dû au non-paiement du loyer, un locataire qui ne paie pas peut également engendrer des dégâts, et allonger la liste de frais qui ne seront jamais remboursés au propriétaire.

Dès lors, réfléchir à une souscription d’assurance pour loyers impayés est loin d’être une mauvaise idée.

En France, selon des statistiques dévoilées par le ministère de la Justice, les propriétaires bailleurs ont engagé près de 147 000 procédures au cours de l’année 2017 visant à obtenir l’expulsion de leur locataire à cause de loyers impayés. Sur 11,5 millions de locataires au total dans l’Hexagone, cela représente un taux d’impayés de 1,3 %. Il s’agit donc d’un chiffre très faible, mais qui ne comptabilise pas tous les cas d’impayés de loyers qui se résolvent hors tribunal.

Et il faut le savoir, même si le nombre et le risque de loyers impayés restent globalement faibles en France, cela n’arrive pas qu’aux autres. Et quand ça vous arrive, mieux vaut vous donner toutes les chances de résoudre le problème aussi rapidement et efficacement que possible. La question est d’autant plus importante actuellement que l’association Droit au logement estime que plus de 2,5 millions de ménages se retrouvent en difficulté pour payer leur loyer (ou leur prêt immobilier) en cette période de crise économique provoquée par la pandémie de Covid-19. C’est là que l’assurance GLI peut être une bonne option pour un quotidien plus serein.

Les garanties de l’assurance loyers impayés

Pour se protéger des nombreux désagréments liés à des impayés de loyer, un propriétaire peut décider de souscrire à la Garantie Loyers Impayés (appelée assurance "GLI", ou aussi "Assurance Loyers Impayés", selon les établissements).

Ce type d’assurance est un véritable gage de sécurité pour tout propriétaire, puisqu’elle est conçue pour protéger un propriétaire des impayés et de leurs conséquences.

Que couvre une Garantie de Loyers Impayés ?

Comme son nom ne l’indique pas forcément, l’Assurance Loyers Impayés ne vous couvre pas que des impayés de loyer, même si c’est bien son ambition principale. Cette assurance pour propriétaire est en effet conçue pour apporter une sécurité optimale à tout propriétaire victime d’un locataire indélicat. Car bien choisir son locataire en fonction de critères bien précis n’empêche malheureusement pas toujours les mauvaises surprises.

Ainsi, cette garantie vous protège contre :

• Les loyers impayés : en cas d’impayés, la garantie prend le relais du locataire, ce qui vous permet de percevoir vos revenus locatifs jusqu’à son départ ou à son expulsion.
• Les frais contentieux : l’expulsion d’un locataire entraîne forcément des frais juridiques. Pour ne pas avoir à subir des frais imprévus, la GLI prend également en charge les frais contentieux.
• Les dégradations immobilières : si, suite au contentieux, le locataire a entraîné des dégradations dans le bien immobilier, l’assurance prend également en charge une partie de ces frais.
• L’inoccupation temporaire : si les dégradations rendent le logement inhabitable (ou encore, si le décès du locataire entraîne une inoccupation du logement), l’assurance peut vous verser une indemnisation.
• les frais de protection juridique: si vous vous trouvez face à un litige avec votre locataire, l'assurance GLI peut vous permettre de bénéficier d’une protection juridique.

En fonction du problème rencontré, la compagnie d’assurances engage au plus vite une procédure adaptée à votre situation. En conclusion, on comprend que l’assurance GLI est conçue non seulement pour vous protéger des loyers impayés, mais aussi de toutes les situations qui pourraient mettre en danger vos revenus locatifs. En d’autres termes, il s’agit d’une assurance qui vise à vous permettre de gérer votre ou vos locations avec plus de tranquillité d’esprit, puisque de nombreux risques et mésaventures potentiels sont couverts.

Quelles sont les sommes couvertes par une Assurance Loyers Impayés ?

Il faut noter que les plafonds d’assurance d’une garantie loyers impayés dépendent avant tout du contrat que vous signez avec votre assureur.

Pour exemple, si vous faites confiance à E-Gérance pour votre assurance propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier d’un plafond de 70 000 euros sur les loyers impayés. Vous pouvez également recevoir jusqu’à deux mois de loyers hors charge en cas d’inoccupation temporaire.

Cela vous offre donc l’assurance de ne pas perdre de revenus locatifs, jusqu’à l’expulsion ou au départ de votre locataire.

Quel est le coût d’une assurance GLI ?

Comme toute assurance, l’assurance loyers impayés représente un certain coût pour les propriétaires bailleurs. Ce coût, qui prend la forme de cotisations mensuelles, dépend de la compagnie d’assurances choisie, mais aussi du montant de loyer à couvrir. Concrètement, on estime que l’assurance GLI représente en moyenne entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel, charges comprises, soit une dizaine d’euros par mois.

Par exemple, dans le cas d’un loyer fixé à 500 euros par mois et une garantie à 3 % du loyer annuel, le coût de l’assurance GLI sera de 15 euros chaque mois pour un total de 180 euros au niveau annuel. Un investissement mesuré qui peut vous sauver de nombreux problèmes bien plus coûteux, que ce soit en termes d’argent comme d’énergie.

Y a-t-il des limites à la Garantie des Loyers Impayés ?

Pour conclure, rappelons que l’Assurance Loyers Impayés reste une véritable garantie contre les principaux problèmes qui peuvent toucher un propriétaire de location.

Malgré tout, il faut noter que cette solution comporte certaines contraintes, qu’il est bon de connaître :

• comme on l'a vu plus haut, profiter d’une Assurance Loyers Impayés est un service payant. Chez E-Gérance, par exemple, il représente un tarif avantageux de 2,40 % du loyer, charges comprises ;
• la souscription à l'assurance GLI ne peut être cumulée avec la caution solidaire d’un proche, à moins que votre locataire soit étudiant ou apprenti ;
• pour que le propriétaire soit couvert, le locataire doit répondre à certains critères. Il doit notamment disposer de revenus nets d’au moins 2,7 fois le montant du loyer TTC dans le cadre d’un CDI, et d’au moins 3 fois le montant du loyer TTC dans le cadre d’un CDD.

Il faut savoir que, même avec une assurance GLI, les procédures peuvent se révéler assez longues et complexes. En cas de litige avec le locataire, le propriétaire bailleur est amené à remplir un dossier auprès de son assureur et à joindre des documents précis qui permettent de prouver les manquements du locataire en question. L’assurance loyers impayés ne constitue pas une solution miracle et instantanée pour résoudre tous les problèmes du propriétaire.

Malgré tout, et à condition que votre locataire réponde aux exigences de votre assureur, l’Assurance Loyers Impayés reste une sécurité vivement recommandée. Elle ne vous coûtera que quelques centaines d’euros par an et peut vous protéger d’une dépense ou une perte de plusieurs dizaines de milliers d’euros en cas de sinistre !

Parmi les alternatives à l’assurance GLI qui existent pour protéger les propriétaires bailleurs des problèmes de loyers impayés, deux éléments essentiels sont à connaître :

• l’acte de cautionnement : il s’agit de l’engagement par écrit d’une personne ou d’un organisme à régler les dettes locatives dont est normalement redevable le locataire (loyer, charges, frais de remise en état du logement dégradé). On parle de caution simple lorsque le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives et de caution solidaire lorsque le propriétaire bailleur peut solliciter la caution sans même passer par le locataire au préalable ;
• la garantie Visale pour Visa pour le logement et l’emploi : ce dispositif concerne les locataires âgés de moins de 31 ans, quels qu’ils soient (étudiants, salariés, fonctionnaires, chômeurs, en alternance, etc., à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents), les salariés du secteur privé entrant dans un logement dans les six mois qui suivent leur prise de fonction et les ménages dont le bail est souscrit par une association qui se porte garant. En cas de loyer impayés, c’est Action Logement qui verse les sommes dues au propriétaire bailleur, avant de se faire rembourser par le locataire, selon certains plafonds mis en place. La garantie Visale couvre par ailleurs les éventuelles dégradations locatives, encore une fois dans une certaine limite.

LES CLÉS POUR BIEN CHOISIR SON ASSURANCE GLI

Si vous décidez de souscrire une assurance GLI pour vous armer contre les loyers impayés, il est important de bien choisir un contrat adapté à vos besoins et à votre situation. Pour ce faire, prenez bien garde à étudier les points suivants :

• bien choisir le niveau de couverture du contrat : il existe de multiples contrats d’assurance loyers impayés, qui ne vous proposent pas tous les mêmes services. À vous donc de trouver le contrat qui répond à vos besoins prioritaires et à votre budget ;
• bien prêter attention aux limites du contrat : les contrats d’assurance GLI déterminent chacun un plafond d’indemnisation et parfois une durée des garanties, qu’il convient de garder en tête car cela peut vous mettre dans une situation compliquée en cas de litige avec le locataire et de contrat inadapté ;
• bien connaître les conditions d’éligibilité des locataires : attention aux contrats d’assurance qui stipulent des critères d’éligibilité trop stricts qui pourraient vous freiner fortement dans le choix de vos locataires ;
• faire le point sur la franchise en place : il s’agit du délai de carence (présent dans tous les contrats d’assurance) pendant lequel les loyers impayés seront à la charge du propriétaire bailleur, sans qu’il ne puisse faire une demande d’indemnisation.