Bail

Dans quels cas peut-on résilier un bail d’habitation ?

Il existe de nombreuses raisons de résilier un bail avant son échéance : des événements heureux (mariage, nouvel emploi, naissance) ou malheureux (décès, séparation, chômage) peuvent ainsi pousser un locataire à déménager. Or, s’il est vrai que, dans ce domaine, la loi offre beaucoup plus de marge de manœuvre au locataire qu’au propriétaire, il existe néanmoins de nombreuses règles de formes et de procédures à suivre pour l’un comme pour l’autre. Pour bien les comprendre et ne pas faire d’erreurs, voici un tour d’horizon des conditions à respecter pour résilier son bail.

 

L’essentiel du dossier :

  • La résiliation du bail par le locataire
  • Les cas de résiliation du bail d'habitation par le propriétaire
  • La rupture d'un contrat de bail sans délais de préavis

Locataire, comment résilier votre bail ?

La loi est beaucoup moins contraignante pour un locataire qui souhaite résilier son bail que pour un propriétaire. En effet, pour un bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1980 permet au locataire de résilier son bail à n’importe quel moment, sans avoir à motiver sa décision. Cette règle est la même pour les logements vides et pour les logements meublés. Cependant, le délai de préavis est différent dans les deux cas.

Dans le cas d’une location vide, le locataire peut demander la résiliation du bail à tout moment avec un préavis de trois mois, jour pour jour. La loi Alur sur l’immobilier de 2014 et la loi Macron de 2015 prévoient cependant de nombreuses situations où ce préavis peut être réduit à 1 mois, jour pour jour : en cas de logements HLM, de logements situés en "zone tendue" (des zones urbaines de plus de 50 000 habitants où la demande dépasse l’offre de logement), mais également en cas de perte involontaire d’emploi du locataire ou de première embauche. Les locataires percevant le RSA ou dont l’état de santé exige un déménagement bénéficient également du préavis d’un mois.

Enfin, dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis est fixé à 1 mois, dans tous les cas. Pour donner congé, le locataire doit envoyer à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception ou le signifier par acte d’huissier. Attention cependant : c’est la date de réception du courrier qui marque le début du préavis, et non la date d’envoi.

Propriétaire, dans quels cas résilier le bail ?

Pour le propriétaire, la résiliation du bail est beaucoup plus compliquée. En effet, ce dernier ne peut résilier un bail qu’à l’issue de ce dernier, et pour seulement trois motifs bien précis, désignés par la loi du 6 juillet 1989.

Premier motif : si le propriétaire souhaite revendre le bien (on appelle cela le congé propriétaire pour vendre). Dans ce cas, le locataire reste prioritaire pour racheter le logement pendant 2 mois.

Le bailleur a également le droit de résilier le bail s’il souhaite lui-même occuper le logement ou s’il souhaite y loger un parent proche ("congé pour habiter").

Enfin, il est possible de résilier le bail en cas de "motif légitime et sérieux". Ce motif, apprécié par le tribunal, peut prendre la forme d’un paiement tardif des loyers par le locataire, de problèmes de voisinage, d’une restructuration de l’immeuble, etc. Le propriétaire est tenu de notifier son congé en envoyant à son locataire une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant le terme du bail, en expliquant précisément ses raisons. Ce délai de préavis peut être ramené à 2 mois dans les logements meublés. Attention cependant aux fraudes : la loi Alur prévoit de lourdes amendes si les raisons données par le propriétaire s’avèrent mensongères.

Enfin, il existe dans la majorité des baux locatifs ce qu’on appelle une clause résolutoire : cette clause prévoit la résolution quasi automatique du bail à tout moment si le locataire ne remplit pas ses engagements (loyers et charges impayés, dépôt de garantie impayé…). Pour la mettre en œuvre, le propriétaire doit adresser au locataire un commander de payer délivré par huissier : le locataire a alors deux mois pour régler sa situation avant la résolution du bail par décision juridique.


Résilier son bail sans préavis, est-ce possible ?

La loi Alur prévoit la possibilité de résilier son bail sans préavis dans les cas où le propriétaire manquerait à son obligation de fournir un logement salubre et décent.

Des manquements graves à cette obligation tels qu’une coupure d’eau pendant plusieurs mois, des installations électriques dangereuses pour les locataires ou autres justifient ainsi le départ du locataire sans préavis.

Dans ce cas, le locataire doit d’abord avertir le bailleur et demander la réparation des désordres. En l’absence de réaction sérieuse, le locataire peut alors envoyer une lettre de congé par recommandé avec accusé de réception, accompagné des preuves de l’insalubrité du bien (photos, état des lieux, certificat médical…), avant de quitter le logement.

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