Loyer

La revalorisation des loyers : comment réviser un loyer ?

La loi du 6 juillet 1989 offre la possibilité aux propriétaires de réévaluer le loyer de leur location en cours de bail. Cependant, cette majoration ne peut se faire que dans des conditions très strictes, prévues aussi bien par la loi d’encadrement des loyers de 2012 que par la loi Alur de 2014. Le bailleur ne peut augmenter le loyer à sa guise : il doit pour cela respecter une procédure annuelle, à effectuer à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de la signature du bail. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la méthode de revalorisation des loyers.

 

L’essentiel du dossier :

  • Les conditions pour revaloriser un loyer
  • La procédure pour augmenter un loyer
  • Les conséquences de la loi Alur sur la révision du loyer

Dans quels cas peut-on effectuer une révision du loyer ?

La première chose à retenir, c’est que la revalorisation du loyer ne concerne que les locaux d’habitation – logements vides ou meublés. Le propriétaire a le droit de réviser chaque année le loyer de son logement, à la condition sine qua non que le bail signé avec le locataire comprenne une clause de révision lui offrant cette possibilité. La date de révision du loyer est celle indiquée dans cette clause ou, à défaut, la date anniversaire de la signature du contrat. En l’absence d’une clause de révision, le bailleur ne peut pas réévaluer le loyer, et ce, pendant toute la durée du bail.

 

À noter que, dans le cas où un propriétaire se serait engagé, à la signature du bail, à faire des travaux destinés à améliorer le logement (travaux d’équipement, comme la pose d’un ascenseur, et non-travaux d’entretien), la loi lui permet de rédiger un avenant au contrat de location pour augmenter le loyer, en accord avec le locataire.

Comment procéder au calcul de l’augmentation du loyer ?

L’augmentation annuelle du loyer ne se fait évidemment pas à la discrétion du propriétaire. Celui-ci doit suivre une méthode légale basée sur l’indice de référence des loyers (IRL), que l’INSEE publie chaque trimestre au Journal Officiel. Le bailleur doit prendre l’indice de référence indiqué dans la clause de révision du bail ou, à défaut, la date du dernier indice en vigueur lors de la signature du contrat. Par exemple, si le bail a été signé le 1er mai 2016, l’indice de référence sera celui du 1er trimestre de chaque année (publié autour du 15 avril). Le calcul de l’augmentation du loyer s’opère en multipliant l’ancien loyer par le nouvel indice de référence, puis en divisant le montant obtenu par l’indice de référence de l’année précédente. En cas de doute, le locataire peut contester le nouveau loyer fixé par le bailleur.

 

Attention à bien indiquer dans la clause de révision que le loyer ne peut être revu qu’à la hausse. Il peut en effet arriver que l’indice de référence évolue à la baisse, entraînant de fait une diminution des loyers. Par ailleurs, en cas de remise en location à Paris et dans certaines communes correspondant à des "zones tendues", la hausse du loyer reste indexée à l’IRL, sauf si le logement a fait l’objet de travaux de profondeur depuis la dernière location, ou si le loyer est incontestablement sous-évalué. Dans tous les cas, la hausse doit rester inférieure au montant du loyer de référence majoré, publié chaque année par décret.

L'impact de la loi Alur sur la RÉVISION de loyer

La loi Alur de 2014 a complexifié et rendu plus contraignantes les procédures de réévaluation du loyer par le bailleur. En effet, avant le vote de cette loi, il était possible pour un propriétaire de faire des indexations tardives : s’il n’avait pas procédé à la réévaluation annuelle du loyer, il avait le droit de demander à son locataire de payer en une seule fois l’ensemble des sommes que celui-ci aurait dû payer si l’indexation avait été effectuée. Aujourd’hui, la loi Alur ne tolère plus de retard de la part du bailleur. Il dispose d’un an à partir de la date d’indexation pour manifester sa volonté d’augmenter le loyer. S’il ne fait rien durant ce délai, il renonce automatiquement à cette clause pour l’année en cours.

 

Par exemple, si un contrat a été signé le 1er mai 2014, la première révision du loyer est prévue pour le 1er mai 2015. Si le propriétaire ne contacte le locataire qu’au 1er mai 2016, il perd une année d’indexation (celle entre 2014 et 2015). Il ne peut procéder à la réévaluation indexée du loyer que pour la période entre mai 2015 et mai 2016. En revanche, s’il n’a que quelques mois de retard, la révision du loyer peut être effectuée, mais seulement à partir de la date de la demande : aucun effet rétroactif n’est admis. Pour informer son locataire, le propriétaire bailleur doit envoyer une lettre d'augmentation de loyer par courrier recommandé

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