Loyer

Petit guide pour estimer le montant d’un loyer

Bien estimer le loyer d’un logement en location dès le début est important pour votre future rentabilité locative ! Un loyer trop élevé par rapport au marché peut engendrer des périodes de vacance du logement. Au contraire, un loyer trop bas peut être négatif pour votre opération financière, d’autant plus que les majorations de loyer sont ensuite compliquées. Pour partir sur de bonnes bases dans la gestion locative, voici un petit guide à suivre pour l’estimation de votre loyer.

 

L’essentiel du dossier :

  • Savoir fixer le montant du loyer
  • Comprendre l'encadrement des loyers et la révision d'un loyer

Les premières étapes de l’estimation d'un loyer

Évaluer les loyers du marché

Première étape : se renseigner sur les prix du marché de la location. De nombreuses bases de données en ligne permettent d’obtenir des informations sur ce point. Vous pouvez ainsi consulter les sites départementaux de l’ADIL, qui effectue souvent des études sur des territoires précis.

Pourquoi aussi ne pas regarder les logements semblables au vôtre sur les sites d’annonces immobilières ? En fonction des cotations des différents quartiers de votre ville, vous pourrez avoir une idée des loyers sur le marché.

Enfin, dans le cas où vous avez acquis un logement précédemment loué, les informations transmises par le cédant (taux de vacance, augmentation des loyers…) vous donneront aussi des indications utiles.

 

Ajuster le loyer en fonction de l’état du logement en location

Après avoir réalisé cette étude locative préalable, vous devrez adapter les prix du marché à votre location et à ses caractéristiques (location meublée ou non-meublée notamment) ! En effet, en fonction de l’état de votre logement et du confort qu’il offre au locataire, vous devrez peut-être augmenter ou baisser un peu le montant par rapport au prix au mètre carré du marché. Un logement entièrement rénové, par exemple, aura une valeur plus élevée qu’un appartement avec de l’humidité ou un design plus ancien…

Les règles de la fixation et de l’indexation des loyers

L’encadrement des loyers

Depuis le 1er août 2015, certaines zones se voient appliquer un encadrement des loyers. Ceci est important à garder à l’esprit pour déterminer le montant maximal du loyer que vous pourrez appliquer. Dans votre étude du marché locatif, cela vous permettra également de connaître le plafond d’autres logements que les vôtres et de prendre conscience que même les logements récemment rénovés seront limités par ce montant !

Actuellement, seule Paris est une zone où les loyers sont encadrés. Lille devrait bientôt être concernée par cette mesure, tout comme d’autres métropoles sur lesquelles il y a aujourd'hui un suivi du marché via un observatoire public des loyers. La mise en œuvre progressive de cette mesure aura un impact sur les loyers avec un nivellement vers le bas, car les plus beaux biens seront limités dans le montant maximal.

 

La révision annuelle de loyer

Selon l’inflation, un bailleur peut réviser le loyer à la date d’anniversaire du bail ou à une date librement fixée dans le bail. Vous pourrez effectuer cette mesure seulement si le bail contient une clause de révision. Pour calculer le niveau de révision d’un loyer, le bailleur doit s’appuyer sur l’indice de référence des loyers, une donnée nationale. Le calcul de révision d’un loyer est le suivant :

  • Loyer précédent × (Indice de référence des loyers du trimestre de révision/Indice de référence des loyers du même trimestre l’année passée).

Les indices de révision des loyers se trouvent très facilement sur internet et vous permettent de notifier rapidement au locataire les nouvelles conditions. À noter qu’en cas de travaux, une révision de loyer à la hausse peut être possible. Il faudra pour cela que le bail mentionne cette éventualité.

 

Ainsi, en tant que propriétaire bailleur, prenez le temps d’estimer le loyer de votre logement. Étudiez le marché de la location, renseignez-vous et posez des questions au cédant avant de fixer ce montant. Les révisions de loyer étant particulièrement encadrées, il vous sera très difficile de le faire en cours de bail. Par ailleurs, depuis la loi Alur, il faut garder à l’esprit qu’en cas de changement de locataire, le nouveau bail doit mentionner l’ancien loyer pratiqué. Une raison supplémentaire de bien déterminer le montant de son loyer dès le premier bail !

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Il existe des simulateurs qui vous aident à estimer le montant de votre loyer en fonction du lieu et du type de logement de ce dernier.
Vous pouvez consulter notre simulateur de loyer !

Vous voulez devenir un expert et réussir votre projet de location ?

Tout le mag e-gérance

E-gérance newsletter

Recevez tous les mois l'actualité de l'immobilier et les informations essentielles pour gérer votre location comme un pro

Et si vous déléguiez la gestion de votre location à un professionnel ?

Découvrir notre solution