Loyer

Augmentation des loyers : ce que la loi prévoit

En France, les loyers sont encadrés par différents dispositifs, qui empêchent les propriétaires bailleurs de fixer librement leurs prix. Pour les logements d’habitation du secteur privé – vides ou meublés – deux lois s’appliquent : la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014. Cette législation offre certaines occasions au bailleur d’augmenter son loyer, dans des circonstances et selon des conditions très strictes. Pour comprendre le plafonnement des loyers en France, voici quelques explications.

Augmentation du loyer en cours de bail

La loi du 6 juillet 1989 permet l’augmentation du loyer en cours de bail, sur le principe de l’indexation : si le contrat de location inclut une clause de révision, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer tous les ans, à la date anniversaire de la signature du bail (ou à la date spécifiée dans le contrat). Cette révision est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE tous les trimestres, lui-même calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation.

 

Le calcul du loyer révisé se fait de façon très simple. Il suffit de prendre le montant du loyer actuel hors charges et de le multiplier par l’IRL en vigueur à la date anniversaire du contrat. Reste alors à diviser le montant obtenu par l’IRL en vigueur à la même période l’année précédente. Attention, le propriétaire dispose d’un an pour demander la revalorisation du loyer. Passé ce délai, plus aucune indexation sur l’année écoulée n’est possible.

Augmentation du loyer en début de bail ou au renouvellement du contrat de location

En dehors des zones d’encadrement des loyers prévues par la loi Alur, dites "zones tendues", un bailleur peut réévaluer le loyer de son logement après le départ d’un locataire, lorsqu’il signe un bail avec un nouvel occupant. Il est alors libre de fixer le montant du loyer, sans tenir compte ni de l’ancien loyer ni de l’indice de référence.

 

Il est également possible d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, dans le cas où celui-ci est manifestement sous-évalué. Une procédure très stricte doit être suivie par le propriétaire s’il souhaite relever son loyer au niveau du marché locatif. Il doit envoyer, six mois avant la fin du bail, une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire. Ce courrier doit préciser le montant du nouveau loyer proposé et comporter une liste de tarifs pratiqués dans des logements comparables situés dans le voisinage pris en référence, afin d’étayer la demande. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou d’absence de réponse au terme de ce délai, le propriétaire bailleur peut se tourner vers la Commission départementale de conciliation, dont le rôle est de parvenir à un accord entre les deux parties. Le tribunal peut éventuellement être saisi, si le désaccord persiste. Précision importante : la hausse des loyers selon cette procédure ne s’opère pas d’un seul coup, mais elle est étalée dans le temps.

L’encadrement des loyers dans les zones tendues

Dans le cadre de la loi Alur de 2014, un double encadrement des loyers a été mis en place dans les "zones tendues", c’est-à-dire les zones de plus de 50 000 habitants, où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Quelque 1 500 villes de France sont concernées, dont Paris, Lyon et Bordeaux.

 

Ainsi, en cas de remise en location d’un logement au sein de ces zones, l’augmentation du loyer reste plafonnée à la variation de l’indice de référence des loyers (si et seulement si le loyer n’a pas déjà fait l’objet au cours des 12 derniers mois d’une indexation). Il existe deux exceptions :

  • si le propriétaire a réalisé, depuis la fin du bail précédent, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement, il peut augmenter le loyer dans la limite de 15 % du coût réel des travaux TTC ;
  • si le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué, il peut l’augmenter, mais cette hausse reste limitée à la moitié de la différence entre le loyer de référence et le loyer précédent.

 

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au montant du loyer de référence majoré, déterminé chaque année par arrêté préfectoral en fonction des villes et quartiers.

Par ailleurs, il est possible pour le propriétaire d’un logement en zone tendue d’augmenter le loyer au renouvellement du bail, seulement dans les deux cas précisés ci-dessus et suivant les mêmes conditions. À Paris, cependant, la révision à la hausse du loyer lors du renouvellement du bail n’est possible que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à ce moment-là.

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