Loi du 6 juillet 1989 : quelles modifications apportées par la loi Alur ?

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est la première loi qui modifie sensiblement la loi du 6 Juillet 1989 sur les relations entre un locataire et un propriétaire, tout en intégrant les autres parties prenantes à une opération immobilière, comme les intermédiaires par exemple. L’article ci-dessous fait le point sur les principales modifications apportées par la loi Alur et sur les impacts pour les propriétaires dans leurs relations avec les locataires.

Les modifications sur le contenu du bail

La loi Alur prévoit quelques modifications sur le contrat de bail lui-même en ajoutant, par exemple, des mentions indispensables comme le nom ou la dénomination du locataire, les équipements d’accès à internet, le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que les révisions éventuelles. Par ailleurs, le bail doit également indiquer le loyer médian de référence et le loyer élevé du même type de logement, le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent ainsi que les travaux réalisés depuis sa sortie. Par ailleurs, la loi Alur renforce le locataire lorsqu’il souhaite avoir accès à des informations jugées essentielles, par exemple la surface du logement ou le loyer de référence cité ci-dessus. La clause d’indemnisation du locataire pour une durée prolongée de travaux porte désormais sur une durée de 21 jours de travaux consécutifs et non 40 comme précédemment.

Enfin, le DPE doit également être systématiquement communiqué au locataire qui aura ainsi pleinement conscience de l’état du logement.

Les modifications sur le loyer

Le principal fait d’ordre de la loi Alur concerne les loyers et plus précisément leur encadrement. Depuis le 1er août 2015, les loyers appliqués à Paris sont ainsi encadrés en fonction d’un loyer de référence qui est ensuite multiplié par le nombre de mètres carrés du logement. Toutefois, la loi Alur reste encore relativement floue sur l’encadrement des loyers en laissant par exemple la possibilité d’appliquer un complément de loyer sans en énoncer très clairement les modalités en termes de confort du logement par exemple.

Par ailleurs, la révision de loyers est toujours acceptée sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL), mais cette dernière ne peut plus être rétroactive. Par ailleurs, l’indexation des loyers ne peut s’appliquer que sur le dernier loyer pratiqué. Il n’est donc pas possible de cumuler en une seule fois les indexations de loyers non pratiquées durant quelques années. Le propriétaire qui souhaite indexer son loyer doit donc se montrer très vigilant sur les dates à respecter, prévues dans le contrat de bail, pour indexer les loyers.

Les autres modifications DE LA LOI ALUR

La loi Alur a d’autres impacts sur de nombreux champs différents.

Sur la colocation par exemple, la loi Alur a limité la solidarité du colocataire sortant à 6 mois. Ce délai s’applique également à celui qui s’est porté caution solidaire pour lui. Le propriétaire qui pratique la colocation a, quant à lui, le choix de choisir un régime de charges locatives "au réel" ou "forfaitaire", et ce, même si le logement est loué vide.

Sur la location meublée, la loi Alur détermine la liste des meubles à obligatoirement proposer au locataire pour que la qualification de meublé soit applicable au logement. Ces meubles, qui sont par exemple la literie, les plaques de cuisson ou les ustensiles de cuisine, sont clairement énoncés et permettent ainsi de mettre fin à un long débat.

Par ailleurs, la loi Alur définit un plafonnement de la rémunération des honoraires d’agences à payer par le locataire. Ainsi, seules certaines prestations sont désormais facturables au locataire et leur montant est plafonné en fonction de la localisation du bien et de sa surface.

Enfin, la loi Alur a également modifié la fameuse garantie universelle des loyers en proposant désormais une nouvelle forme de garantie universelle sous la forme d’un VISA pour le logement et l’emploi. VISALE permet ainsi à une certaine catégorie de personnes jugées en condition précaire, en CDD, en intérim ou au chômage par exemple, de bénéficier d’une garantie d’État permettant de réduire le risque d’impayés pour le propriétaire.

 

Pour conclure, la loi Alur a modifié de manière limitée ou plus profondément de nombreux points de la loi du 6 juillet 1989. Même si les modalités d’application ne sont pas toujours faciles à cerner, la loi Alur a été notamment imaginée pour réduire l’écart d’informations entre un locataire et son bailleur et pour donner aux locataires plus de moyens d’action en cas de non-respect des obligations. Cependant, cette loi devrait encore fortement évoluer en fonction de l’évolution donnée au plafonnement des loyers dans les zones hors Paris.

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