Bail

Les différents types de contrats de location

Louer son bien en vue d’obtenir une rentabilité locative optimisée implique de faire un contrat de location adapté. Le type de contrat de location dépend de nombreux paramètres qu’il convient de prendre en compte, comme le mode d’utilisation du bien. La location vide ou meublée nécessitent chacune un type de bail particulier. Tour d’horizon des différences entre les baux locatifs et méthodologie pour choisir le contrat de location le plus adéquat pour votre logement.

 

L’essentiel du dossier :

  • Mentions obligatoires d’un contrat de location
  • Clauses interdites dans un bail 
  • Modèles types de bail pour une location meublée et pour une location non meublée

 

Louer son bien : qu’est-ce qu’un bail ?

Les objectifs d’un contrat de location

En tant que propriétaire bailleur, lorsque vous souhaitez louer votre appartement ou votre maison, il est obligatoire de conclure un contrat de location avec votre locataire ou tous les colocataires le cas échéant. Ce contrat de location, aussi appelé bail, a pour intérêt de fixer certaines règles relatives à l’occupation du logement par le locataire. Ces règles concernent essentiellement trois moments clés de la location :

  • l’entrée dans les lieux ;
  • l’occupation en elle-même du bien ;
  • les modalités de sortie du locataire.

 

Pour louer un bien à un particulier, il existe deux grands types de bail de location :

 

Signé sous seing privé, sans la présence d’un officier public, le contrat de location peut aussi être un acte authentique délivré par un notaire, un huissier ou un officier de l’état civil.

 

Grâce à ce contrat, signé par les deux parties qui disposent chacune d’un exemplaire, la location du bien est encadrée par des règles précisées sur le document. Lorsque des colocataires ou un garant sont stipulés dans le bail, ces derniers doivent également être en possession d’un exemplaire du contrat.

 

Quelle est la réglementation en vigueur du bail ?

Quel que soit le type de contrat de location appliqué, le bail répond à une réglementation précise. En France, les deux lois qui régulent l’activité locative sont la loi du 6 juillet 1989 et la plus récente la loi Alur, publiée en mars 2014.

La location meublée est également régie par le Code civil, ainsi que par la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005. Par la suite, plusieurs décrets d’application et certains textes de loi sont venus modifier certaines obligations relatives au contrat de location.

Ces différentes lois ont pour objectif de protéger non seulement le propriétaire bailleur, mais aussi le locataire. Ce sont elles qui servent de référence lors de tout conflit entre les deux parties.

Les différentes clauses en fonction du type de contrat de location

 

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Les mentions obligatoires du bail

Lors de la rédaction d’un bail locatif, il convient de ne pas oublier de mentionner certains points, au risque de rendre le contrat locatif caduc. Ces points sont les suivants :

  • les informations relatives aux parties prenantes ;
  • les informations relatives au logement ;
  • la durée du bail ;
  • les conditions de renouvellement du bail ;
  • les conditions de résiliation du bail ;
  • le montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie ;
  • les obligations des parties ;
  • les diagnostics obligatoires.

Chaque mention doit être claire. Le montant du loyer doit être noté en chiffres et en lettres, ainsi que le coût des charges locatives.

Le tableau ci-dessous vous permet d’avoir un aperçu des informations à mentionner en fonction du type de contrat de location envisagé.

 

Mentions obligatoires Bail de location vide Bail de location meublée
Informations relatives aux parties prenantes Nom, prénom, adresse, date de naissance du propriétaire, du locataire et de l’éventuelle caution à l’acte
Informations relatives au logement loué Définition précise du logement comprenant l’adresse, l’étage, le nombre de pièces, la surface, les différents équipements. L’objectif est de garantir une parfaite identification du bien mis en location
Durée du bail 3 ans au minimum 1 an au minimum, voire 9 mois si le locataire est étudiant
Conditions de renouvellement du bail Le bail peut être renouvelé en cas d’absence de préavis de l’une ou l’autre des parties. La durée du renouvellement est fonction de la durée initiale du contrat de location.
Conditions de résiliation du bail

Préavis locataire de 3 mois minimum (pouvant être ramené à 1 mois dans certaines situations spécifiques).

Pour le propriétaire bailleur, préavis de 6 mois minimum.

Pour le locataire, préavis de 1 mois minimum.

Pour le propriétaire bailleur, préavis de 3 mois minimum.

Montant du loyer, des charges, du dépôt de garantie Le loyer et les charges doivent être clairement indiqués. Le dépôt de garantie correspond à 1 mois de loyer hors charges au maximum Le loyer et les charges doivent être clairement indiqués. Le dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer hors charges au maximum (pour les baux signés après le 27 mars 2014, avant cette date, le montant était libre)
Obligations des parties Prise en charge de certaines réparations par le propriétaire bailleur, qui a l’obligation de fournir un logement décent. Pour le locataire, obligation d’entretenir le bien loué et de le remettre en état au moment de l’état des lieux de sortie
Diagnostics immobiliers obligatoires Un certain nombre de diagnostics immobiliers sont à annexer au bail. Cette liste de diagnostics évolue régulièrement. Ainsi, l’obligation de fournir des diagnostics électricité et gaz pour les biens dont les installations ont plus de 15 ans entrera en vigueur en juillet 2017 et en janvier 2018 (en fonction de la date de construction du logement)
Autres mentions   Lister les équipements obligatoires de la location meublée mis à disposition du locataire

 

Les clauses interdites dans un bail

Lors de la rédaction d’un bail, il est interdit de mentionner certaines clauses, qui ont pour effet de rendre le contrat de bail signé nul. Et ce, indépendamment du type de contrat de location. Les quelques exemples suivants sont des clauses réputées interdites :

  • mentionner l’obligation de passer par le prélèvement automatique pour le paiement du loyer ;
  • inscrire une liste de motifs non autorisés pouvant entraîner la résiliation du bail (autres que des impayés ou l’absence d’assurance) ;
  • mentionner des frais supplémentaires imposés au locataire (comme le paiement de l’état des lieux de sortie) ;
  • une clause interdisant au locataire d’avoir un animal domestique  ;
  • un paragraphe obligeant le locataire à accepter les visites intempestives. 

 

Ces clauses ont pour objectif de protéger le locataire d’éventuels abus ou intrusions de la part de son propriétaire bailleur.

 

Des clauses résolutoires peuvent aussi être ajoutées au bail, sans pour autant que cela soit obligatoire. L’article 4g de la loi du 6 juillet 1989 annule toute clause qui ne concerne pas ces quatre points :

  • Le défaut de paiement du loyer ou des charges ;
  • Le non-versement du dépôt de garantie ;
  • La non-souscription à une assurance protégeant des risques locatifs ;
  • Les troubles du voisinage causés par le locataire.

Comment faire un contrat de location ?

Les bonnes questions à se poser pour rédiger un bail

Avant de sélectionner le bon type de contrat de location, en tant que propriétaire bailleur, vous devez déterminer si vous souhaitez louer le bien meublé ou vide. À partir de ce choix, le bail va dépendre d’une réglementation différente, même si certaines clauses sont communes.

 

Les grandes différences entre les deux baux locatifs portent sur :

  • La durée du contrat de location ;
  • La durée du préavis donné par le locataire ;
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • Une liste des équipements disponibles (uniquement pour un logement meublé).

Dans le cas d’un bien meublé, la liste des meubles et des équipements doit être bien précise. En effet, il est primordial de noter avec précision ce qui sera ensuite listé sur l’état des lieux d’entrée.

 

Ensuite, vous devez être vigilant lors de la rédaction du contrat de location, afin d’éviter d’y inscrire des clauses inapplicables car contredites dans d’autres paragraphes du document, voire interdites.

 

L’importance d’une bonne rédaction du bail

Comme nous venons de le voir, la bonne rédaction du bail vous permet de disposer d’un contrat en bonne et due forme. Ce dernier pourra vous servir lors d’un éventuel recours. C’est aussi ce contrat qui sera pris en compte dans le cas où le locataire serait en défaut de paiement.

 

En utilisant notre modèle de bail non meublé ou de bail meublé, vous pouvez vous prémunir contre la survenue d’éventuels recours de la part du locataire. Le rendement de l’investissement locatif s’en trouve également plus contrôlé, grâce à une meilleure maîtrise du risque de loyer impayé ou de la possibilité de revaloriser le loyer, par exemple.

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

En vertu de la loi Alur, la liste des équipements obligatoires à fournir pour une location meublée est clairement fixée. Une requalification du bail en contrat de location vide est possible en cas de non-respect de mise à disposition de ces équipements.

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