Louer son bien

Louer vide ou meublé : faites le bon choix !

Pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, vous aurez un choix à faire sur la formule de location immobilière la plus adaptée à votre cas. Les deux options qui s’offrent à vous en matière de location d’appartement sont la location nue ou la location meublée. Chacune de ces formules présente des caractéristiques propres et chacune offre des avantages et des inconvénients pour les propriétaires bailleurs, notamment en matière fiscale.

Quelles sont les différences entre location non-meublé et location meublée ?

La location meublée est particulièrement bien encadrée par la loi et un certain nombre d’obligations devront être respectées pour pouvoir justifier le statut de location meublée. En effet, depuis le 1er septembre 2015, un décret définit la liste des meubles à obligatoirement fournir à votre locataire pour considérer votre appartement en location meublée. Le principe est de fournir des meubles indispensables à la vie quotidienne, neufs ou en bon état d’usage, soit la liste suivante :

  • un ensemble de literie (couette et couverture) ;
  • des volets dans les pièces destinées au couchage ;
  • des plaques de cuisson ainsi qu’un four et un four micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et un compartiment congélation permettant d’atteindre -6° ;
  • la vaisselle nécessaire au quotidien ;
  • une table, des chaises et des étagères de rangement ;
  • les luminaires nécessaires à l’appartement ;
  • des produits ménagers permettant d’entretenir la propreté des lieux.

Quand vous fournissez les éléments suivants lors de la signature du bail, vous aurez la possibilité d’établir un contrat de bail de location meublée. En fonction que votre locataire soit étudiant ou non, vous aurez le choix entre deux types de contrats au moment de la signature du bail. La principale différence entre ces deux baux réside dans la durée de ce dernier. Pour un étudiant qui souhaite loger dans une location meublée, la durée du bail sera de 9 mois, tandis qu’elle sera d’1 an si le locataire n’est pas étudiant (avec une durée de préavis d’1 mois).

A l’inverse, dans le cadre d’une location d’appartement vide, les baux sont signés sur la base d’un engagement 3/6/9 engageant le locataire pour 3 années (sous réserve qu’il ne vous envoie pas de préavis de départ qui durera alors 3 mois dans les cas classiques ou 1 mois dans certains cas précis). 
Enfin, une différence existe également sur le dépôt de garantie. Ce dernier qui s’élève à 1 mois de loyer hors charges dans le cadre d’une location d’appartement vide peut être de 2 mois pour tenir compte de l’usure des meubles dans le cadre d’une location meublée.

Les avantages de la location vide et de la location meublée

Si tout se passe bien avec votre locataire, le principal avantage de la location d’appartement vide est la durée du bail de 3 ans renouvelable ainsi que la durée du préavis de 3 mois qui réduira le risque de vacance de votre bien. A noter que le délai de préavis peut être réduit à 1 mois en location nue dans certaines situations précises (mobilité professionnelle du locataire, logement situé en zone tendue, attribution d'un logement social, ...). 

En revanche, la durée du préavis pour un propriétaire qui souhaite résilier son bail de location d’appartement vide sera de 6 mois et ne pourra intervenir qu’à la date de renouvellement du bail (3/6/9). Certains cas très explicites comme une mutation professionnelle par exemple pourront permettre de revoir la durée de ce préavis.

La location meublée présente trois avantages. Le premier est tangible tous les mois puisqu’en moyenne les loyers des locations meublées sont supérieurs de 10 à 30 % à ceux des locations d’appartements vides. Le propriétaire aura également plus de facilité à mettre un terme au bail de son locataire puisque la durée de son préavis ne sera que de 3 mois.

Enfin, le principal avantage de la location meublée est d’ordre fiscal puisque le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet, soit d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus fonciers perçus (régime micro BIC), soit de pouvoir déduire l’ensemble des charges engendrées par la location et d’amortir fiscalement la valeur du bien (régime réel). Dans le cadre d’une location d’appartement vide, le régime micro foncier ne permet qu’un abattement forfaitaire de 30% et le régime réel ne permet pas de déduire l’amortissement du bien.

Comment choisir entre location meublée et non-meublée ?

A première vue, la location meublée peut s’avérer plus rentable, essentiellement grâce à une fiscalité plus avantageuse. Toutefois, certaines données sont à prendre en compte et à ne pas négliger comme :

  • le risque plus élevé de changement de locataire impliquant d’y consacrer du temps (rédaction des actes, état des lieux…) et pouvant occasionner des frais si vous ne le faites pas vous-même ;
  • le risque de vacance de votre bien est potentiellement plus important du fait de la durée de préavis réduite pour le locataire (1 mois contre 3 pour une location vide) ;
  • la nécessité de tenir une comptabilité exacte reflétant une durée d’amortissement correct de vos biens qui pourra également occasionner des frais si vous faites appel à un comptable.

Afin de réussir à faire votre choix avant la signature du bail, vous devrez tout d’abord réaliser les calculs sur votre rentabilité future, en fonction des loyers perçus et de la fiscalité de vos revenus fonciers. Ensuite, vous devrez prendre votre décision en fonction de votre appétence au risque et du temps que vous pourrez consacrer à votre gestion locative.

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