Louer son bien

Bien réussir sa location meublée

La location meublée à l’année présente plusieurs avantages par rapport à la location vide ou location non-meublée : possibilité de demander un loyer plus élevé, de bénéficier d’avantages fiscaux via les statuts LMNP/LMP, facilité à mettre un terme au bail… Découvrez nos conseils pour bien réussir votre investissement locatif meublé, du choix et de l’aménagement de votre logement à l'estimation du loyer, en passant par la rédaction du contrat de location meublée et les documents à annexer au bail meublé.

 

L’essentiel du dossier :

  • S’informer sur le choix et l’aménagement d’un appartement meublé
  • Savoir comment fixer le loyer d’une location meublée
  • Choisir le bon locataire
  • Découvrir les modalités de base du bail location meublée

Location meublée : quel appartement et comment l’aménager ?

Choisir votre logement meublé à louer

Un investissement locatif réussi passe par l’acquisition d’un bien immobilier susceptible de se louer rapidement pour un loyer optimal. Il est donc essentiel de ne pas choisir l’appartement que vous allez louer en meublé à la légère.

  • Les locations meublées sont plébiscitées par les étudiants et les jeunes actifs. Choisissez donc un appartement situé dans une ville dynamique, bien desservi par les transports en commun et proche des commerces du quartier. Pour rappel, le logement doit faire au minimum 9 m².
  • Vérifiez les équipements dont dispose l’immeuble : vos futurs locataires seront très sensibles à la présence d’un ascenseur, d’un interphone ou encore d’un digicode.
  • Pour être certain de ne pas vous tromper, renseignez-vous auprès de professionnels de l’immobilier locaux avant de finaliser votre achat, afin d’avoir une idée précise du montant de loyer que vous pourrez demander et du taux de remplissage qui pourra être atteint pour réduire la vacance locative (la durée entre deux locataires).

 

Meubler votre appartement en location

Le principe de la location meublée est de fournir un appartement en location "prêt à utiliser". Afin de séduire vos futurs locataires et ainsi de louer votre appartement rapidement, misez sur un aménagement fonctionnel et harmonieux.

  • Privilégiez des meubles solides et des équipements faciles à entretenir, qui devront résister au passage successif de plusieurs locataires.
  • Sélectionnez des appareils électroménagers au mode de fonctionnement simple. Évitez le matériel bas de gamme, qui aura tendance à arriver rapidement en fin de vie.
  • Privilégiez un mobilier assorti et ajoutez quelques éléments de décoration (cadres, miroirs, lampes d’appoint…) sans trop en faire : votre appartement ne doit paraître ni vide ni excentrique.

 

Afin de pouvoir établir un contrat de location meublée, votre appartement doit intégrer un minimum de mobilier et d’équipements, sous peine d’être requalifié en location vide. La liste des éléments de mobilier obligatoires dans un logement meublée a été publiée en 2015 dans le cadre de la loi Alur et détaille les éléments obligatoires :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur avec au minimum un compartiment freezer ;
  • de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des chaises ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d’entretien ménager.

 

A savoir

Naturellement, rien ne vous empêche d’intégrer davantage d’accessoires, d’électroménager et de mobilier dans le logement si vous le souhaitez.

"Sous-meubler" votre appartement n’est en revanche pas une bonne idée : en l’absence d’un ou plusieurs éléments mentionnés au décret précédemment cité, vous risquez de voir votre location meublée requalifiée en location vide par le tribunal si votre locataire se retourne contre vous.

Le bail passera alors à trois ans renouvelables et les loyers seront à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers et non plus des BIC, ce qui peut vous faire perdre des avantages fiscaux.

Fixer le montant du loyer d'une location meublée

Vous êtes libre de fixer le montant du loyer de votre location meublée. Cependant, demander un loyer trop élevé aura pour conséquence de faire fuir les locataires.

Pour connaître les prix du marché, consultez des annonces de logements similaires au vôtre (même quartier, situation, superficie, ancienneté, etc.). Vous pouvez également vous référer aux observatoires des loyers de votre département et à notre simulateur gratuit de loyer.

 

Dans certaines agglomérations concernées par l’encadrement des loyers, vous ne pouvez pas dépasser un "loyer de référence majoré", fixé par décret. C’est le cas :
  • à Paris depuis le 1er août 2015 ;
  • à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er février 2017.

Notez également que dans les "zones tendues", il ne vous sera pas possible d’augmenter le loyer entre deux locataires (sauf exception).

Apprenez-en plus sur l'encadrement des loyers.

Trouver un locataire en location meublée

Pour trouver un locataire rapidement, prenez soin de rédiger une annonce de location claire et concise, détaillant les éléments essentiels et les points forts de votre location meublée. Pensez à multiplier les canaux de diffusion pour en accroître la visibilité (sites de particuliers à particuliers comme LocService.fr, réseaux sociaux, journaux papier…).

Avant de signer un contrat de location meublée, prenez bien le temps d’étudier les différents dossiers de location, afin d’être sûr de choisir un locataire solvable

 

N’hésitez pas à demander à chaque locataire potentiel de vous fournir :
  • des justificatifs d’identité et de revenus ;
  • une quittance de loyer ;
  • un acte de caution (non obligatoire, mais vivement conseillé pour vous prémunir contre les loyers impayés).

Consultez le détail des documents justificatifs à demander à un locataire >

 

Afin de gagner du temps, vous pouvez aussi choisir de passer par un professionnel pour trouver votre locataire. Avec l’offre de gestion locative E-gérance, vous avez la possibilité de souscrire l'option "mise en location". En plus de gérer au quotidien votre logement en location, nous nous occupons intégralement de la recherche de locataires, de la publication de l’annonce via notre réseau d’agences immobilières Nexity à l’étude des dossiers et au choix du meilleur candidat, en passant par l’organisation des visites, la réalisation de l’état des lieux et la signature du contrat de bail. Le coût de cette option, déductible à 100 % de vos revenus fonciers en cas d’imposition au réel, est plafonné par la loi Alur. Il dépend de la surface de votre bien, de la zone dans laquelle celui-ci est localisé et du montant de votre loyer.

Le bail de location meublée et les documents annexes

Vous devez établir votre contrat de location meublée pour une durée minimale d’un an (reconductible). Sauf si votre locataire est étudiant, dans quel cas le bail meublé peut être ramené à neuf mois (non reconductible). La loi Alur a instauré un contrat type pour la location meublée : n’hésitez pas à utiliser notre modèle gratuit de bail meublé.

N’oubliez pas de demander un dépôt de garantie à votre locataire lors de la signature du contrat de bail meublé, qui ne peut excéder deux mois de loyer (hors charges). Cette somme, qui ne peut excéder deux mois de loyer hors charges, vous permettra de couvrir d’éventuels loyers impayés et/ou dégradations survenues dans le logement du fait du locataire.

En plus de l’état des lieux, vous devez établir un inventaire du mobilier avec le locataire. Ces annexes au bail, détaillant les meubles et équipements, pièce par pièce, en précisant leur état, vous permettront de vérifier que rien ne manque ou n’a été dégradé à la sortie du locataire.

Enfin, sachez que vous pouvez mettre fin au bail à la date d’expiration du contrat, à condition de respecter un préavis de trois mois et que le congé ait pour justification l’un des trois motifs prévus par la loi (à savoir : congé pour vente, congé pour reprise personnelle ou congé pour motif légitime et sérieux). Votre locataire, quant à lui, est libre de quitter le logement à tout moment et sans avoir à se justifier, après avoir respecté un préavis d’un mois.

 

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

La location meublée bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Imposé au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous pouvez soit profiter d’un abattement de 50 % de vos revenus fonciers lorsque vous déclarez vos revenus locatifs (régime fiscal micro-BIC, pour des revenus locatifs inférieurs à 33 100 €), soit déduire l’ensemble de vos charges réelles de vos loyers. Par ailleurs, si vos recettes dépassent 23 000 € par an, vous avez la possibilité de passer “loueur en meublé professionnel” (LMP) et d’ainsi pouvoir imputer vos déficits éventuels de votre revenu global sans limitation aucune, entre autres avantages fiscaux.

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