Loyer

Comment fixer le prix du loyer et des charges locatives ?

Pour tout propriétaire bailleur, fixer le prix du loyer et des charges du bien immobilier qu’il loue constitue une étape cruciale, car il influence à la fois la rentabilité et l’attractivité du logement concerné. Seulement, déterminer le montant du loyer de la manière la plus juste possible tout en respectant la loi se révèle parfois compliqué, notamment à cause des règles liées à l’encadrement des loyers à la relocation. Découvrez tout de suite les pistes à suivre pour y parvenir.

 

L’essentiel du dossier :

  • Fixer le prix du loyer et des charges le plus justement possible
  • Respecter la loi au moment de fixer le prix du loyer
  • Faire évoluer le prix du loyer entre deux locataires

 

Fixer le prix du loyer et des charges locatives tout en étant juste

 

Fixer le prix du loyer

De manière générale, vous disposez d’une grande liberté pour fixer le prix du loyer du bien immobilier que vous mettez en location. Dans le cas d’un logement qui n’a jamais été loué ou qui n’a pas été habité durant les 18 derniers mois, le propriétaire bailleur est libre de décider personnellement du loyer qu’il souhaite réclamer à son locataire.

 

Ainsi, si vous constatez une pénurie de logements à louer dans la zone où se trouve votre bien, vous avez tout à fait le droit d’exiger un loyer élevé afin de profiter du fait que la demande est supérieure à l’offre. Néanmoins, il faut vous prévenir que cette stratégie n’est pas forcément payante, dans tous les sens du terme. En effet, un loyer surestimé est susceptible de provoquer des impayés de loyer, tout cela sans oublier que vous aurez certainement du mal à fidéliser vos locataires, et vous risquez dès lors d’être confronté à des périodes de vacance locative.

 

Concrètement, la façon dont vous allez fixer le prix du loyer de votre logement dépend grandement du marché sur lequel vous vous situez. Vous devrez chercher à respecter le plus possible les prix pratiqués par les autres propriétaires bailleurs pour vous assurer de trouver preneur.

 

Pour ce faire, vous avez tout intérêt à consulter les annonces immobilières postées par d’autres propriétaires et concernant des biens similaires, pour évaluer où pourrait se situer le prix de votre logement par rapport à eux. En outre, il vous est conseillé de recourir à des simulateurs de loyer, comme le simulateur de loyer de E-Gérance, pour y découvrir le niveau de loyer pratiqué dans votre ville.

 

Dans le détail, plusieurs éléments viennent influencer le montant du loyer que vous devriez fixer :

  • la superficie du bien immobilier (nombre de pièces, surface) et son emplacement ;
  • l’état du logement et son niveau de performance énergétique ;
  • le « confort » de l’appartement (étage, présence d’un ascenseur ou d’un gardien, etc.) ;
  • les annexes éventuelles (parking, cave, terrasse, jardin, etc.) ;
  • aussi, le loyer d’une location meublée est plus élevé que celui d’une location vide.

 

Fixer le prix des charges locatives

Du côté des charges locatives, que tout propriétaire d’une location est en droit de réclamer au locataire et qui peuvent concerner, par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les dépenses de produits consommables (électricité, eau, produits d’entretien, etc.) ou encore les dépenses d’entretien courant de l’habitation, il est important de déterminer le montant de ces charges sur un an pour ensuite calculer les provisions pour charges que le locataire devra régler chaque mois.

 

Une fois par an, pour attester de la justesse ou non de son calcul, le propriétaire doit réaliser une régularisation à travers un décompte des charges. Si les provisions pour charges payées par le locataire sont inférieures aux dépenses réellement effectuées par le propriétaire, le locataire sera amené à ajouter un complément. Dans le cas inverse, le propriétaire devra verser le trop-perçu au locataire, qui sera en droit d’exiger de consulter les pièces justificatives des dépenses réalisées au cours de l’année. Il est donc une nouvelle fois essentiel d’être aussi juste que possible.

 

À noter qu’en location meublée, le propriétaire peut demander à son locataire le paiement des charges sous forme d’un forfait mensuel, après avoir évalué précisément le montant des dépenses récupérables. Dans ce cas, aucune régularisation n’est effectuée. En cas de montant nettement trop élevé, le locataire peut se retourner contre le bailleur et réclamer le remboursement des charges déjà réglées.

 

Les règles d'encadrement des loyers à connaître

 

Si la plupart des propriétaires sont aujourd’hui capables de fixer librement le prix du loyer du logement qu’ils louent, force est de constater qu’il y a quelques exceptions, qui viennent compliquer la tâche des bailleurs.

 

C’est notamment le cas des logements situés en zone tendue, pour lesquels le propriétaire peut fixer le prix du loyer librement lors de la première mise en location, mais a l’interdiction d’augmenter le loyer en cas de changement de locataire. Il doit purement et simplement proposer au locataire entrant le même loyer que celui que payait le locataire sortant. Cette mesure, instaurée dans près de 1 150 villes situées dans les 28 principales agglomérations de métropole, vise à juguler la hausse des loyers et devrait perdurer jusqu’à l’été 2019 au minimum.

 

Par ailleurs, depuis 2012, il existe une taxe qui concerne, sous certaines conditions, les très petits logements (de type chambre de bonne), qui doit être prise en compte par les propriétaires au moment de fixer le prix du loyer. Celle-ci s’applique au montant des loyers perçus annuellement et varie de 10 à 40 % en fonction du loyer au mètre carré. Sont concernés les logements :

  • d’une superficie habitable inférieure ou égale à 14 m² ;
  • donnés en location vide ou meublée pour une durée de 9 mois minimum ;
  • dont le loyer mensuel hors charges excède 41,95 euros par mètre carré en 2018 ;
  • et situés dans la zone A ou Abis du dispositif Scellier.

 

Enfin, même si l’annulation de l’encadrement des loyers a été officialisée à Lille et à Paris fin 2017, la mesure touche encore les contrats de location en cours signés lorsqu’elle s’appliquait dans ces deux villes. Les propriétaires concernés ont dû fixer leur loyer en fonction du loyer de référence majoré et n’ont pas la possibilité de revoir leur loyer à la hausse en cours de bail (hors revalorisation annuelle).

 

Comment refixer le prix du loyer entre deux locataires ?

 

On vous l’a dit plus haut, globalement, il est impossible pour un propriétaire possédant un bien immobilier dans une zone tendue de revoir le prix du loyer de son logement à la hausse dans le cadre d’une relocation. Il peut simplement le réviser en fonction de l’indexation, qui se fait au moyen de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. 

 

Il peut toutefois échapper à cet encadrement en réalisant des travaux conséquents au sein de son bien immobilier. Ainsi, les logements qui ont fait l’objet depuis le départ de l’ancien locataire de travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer sortent du champ d’application de l’encadrement des loyers à la relocation. Le propriétaire bailleur peut alors fixer le prix du loyer à la hausse dans la limite de 15 % du coût réel des travaux TTC.

 

En dehors des travaux, le propriétaire peut également entreprendre une démarche visant à prouver que l’ancien loyer demandé était manifestement sous-évalué. La hausse de loyer ne peut pas excéder 50 % de la différence entre :

  • le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués pour des logements qui ont des caractéristiques similaires à celui qu’il loue et qui se trouvent dans le même quartier ;
  • et le dernier loyer demandé au précédent locataire.

 

Si le logement a été vacant pendant plus de 18 mois, il n’est plus concerné par l’encadrement des loyers à la relocation, et le propriétaire peut fixer le prix du loyer librement.

 

Enfin, dans les zones non tendues, à savoir principalement les villes de petite et moyenne taille, les villages et les zones rurales, le propriétaire bailleur peut fixer le loyer de son choix entre deux locataires, et donc opter pour une augmentation lors d’une relocation.

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

La loi Macron publiée le 7 août 2015 a généralisé le délai de préavis d’un mois en zone tendue prévu par la loi Alur. Désormais, tous les contrats de location vide sont concernés par cette mesure, quelle que soit leur date de signature.

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