Investissement locatif

Rendement locatif par ville : où investir en France en 2017 ?

Pour être certain d'effectuer le bon investissement immobilier, il convient de comparer les rendements locatifs par ville avant d'acquérir un logement. En effet, un bien de même superficie ne vous rapportera pas le même rendement locatif, selon qu'il se situe à Paris, à Bordeaux ou à Mulhouse. De même, toutes les agglomérations ne se valent pas si vous cherchez à investir en loi Pinel. Tour d'horizon des villes françaises où acheter en 2017, et des lieux à privilégier pour investir en loi Pinel.

 

L’essentiel du dossier :

  • Connaître les villes à forte rentabilité locative
  • Le marché locatif en Île-de-France
  • Où investir en loi Pinel ?

Les villes les plus attractives pour un investissement locatif

Toulouse, Bordeaux et Nantes en tête

Si le rendement locatif à Paris est devenu trop faible pour être intéressant (autour de 3 % en moyenne), celui des capitales régionales est à étudier avec intérêt.

Selon le palmarès Explorimmo 2016 des villes où investir, Toulouse est la métropole la plus attractive, suivie de Bordeaux, Nantes et Rennes. Ces localités connaissent toutes un fort dynamisme en termes d'emploi et de développement étudiant, d'où l'évolution positive de leur marché locatif.

 

Des inégalités selon les quartiers

Tous les quartiers ne se valent cependant pas au sein de ces villes. À Toulouse, un bien ancien dans la zone de la place des Carmes avait un rendement locatif brut de 5 % environ en 2016. Du côté des quartiers Saint-Michel et Saint-Cyprien, ce chiffre avoisinait les 7 %. Quant à la Cartoucherie et aux Ponts-Jumeaux, ils offraient des rentabilités locatives de 3,4 % environ (dans le neuf, avant avantages fiscaux liés à la loi Pinel). À Bordeaux, les biens anciens situés à Capucins, Victoire, Bacalan ou encore aux abords de la gare permettaient d'obtenir un rendement autour de 5 %. À Nansouty et aux Bassins à flot, on arrivait à 3 % pour du neuf.

Quelles solutions pour investir à Paris ?

De meilleurs rendements locatifs dans le Grand Paris

Comme évoqué plus haut, la rentabilité locative des appartements et maisons de Paris est loin d'être des plus avantageuses à l'heure actuelle. Il n'en va pas de même pour les communes intégrées dans le Grand Paris. Avec l'inauguration de nouvelles lignes de métro dans les années à venir, des biens situés à proximité des futures gares de Saint-Ouen, Saint-Denis, Champigny-sur-Marne ou encore Aubervilliers serviront bientôt un rendement locatif exemplaire, qui pourrait avoisiner les 10 % pour certains logements.

 

Acheter une cave ou un parking en vue de le louer

Pour les investisseurs cherchant un bon rendement locatif à Paris, il reste une solution : l'investissement locatif dans les caves et parkings, dont la location est en plein boom dans la capitale. L'achat de ce type de bien en vue de le louer constitue un investissement judicieux, surtout dans les 2e, 3e et 7e arrondissements. Une place de parking à Paris rapporte en moyenne 5 % nets (avant impôts), et un garage 12 % environ. Une cave dans la capitale peut avoir quant à elle une rentabilité brute de plus de 10 %.

Les meilleures communes pour investir en Pinel

Combiner loi Pinel et bon rendement locatif par ville

La loi Pinel, qui a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2017 par le gouvernement, permet de bénéficier d'une réduction d'impôts sur 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif est accessible aux propriétaires achetant un bien neuf pour le louer, dans des zones et selon des conditions bien définies.

Selon le site MeilleursAgents, les villes éligibles à la loi Pinel offrant la meilleure rentabilité brute en 2016 étaient Évry (5,49 %), Trappes (5,27 %), Villiers-le-Bel (5,19 %), Loos (5,07 %) et Saint-Denis (4,94 %).

 

Y a-t-il des villes à éviter en Pinel ?

Il y a par ailleurs des endroits à éviter en loi Pinel, non pas à cause d'un rendement locatif médiocre, mais parce que l'offre immobilière y est trop élevée par rapport à la demande.

Selon une récente étude du Laboratoire de l'Immobilier, l'investissement locatif dans des agglomérations comme Mulhouse, Troyes, Boulogne-sur-Mer, Le Havre, Rochefort, Pau ou encore Bourg-en-Bresse présente ainsi des risques : le marché y étant si peu dynamique, les propriétaires ne sont pas assurés de trouver un locataire dans les 12 mois suivant la livraison de leur bien, et peuvent ainsi perdre l'avantage fiscal lié à la loi Pinel.

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Que vous cherchiez à investir en loi Pinel ou simplement à bénéficier du meilleur rendement locatif par ville, il convient de bien étudier le marché avant de vous lancer. Il est souvent préférable d’investir en priorité dans une ville proche de votre domicile, que ce soit dans un logement neuf ou un bien acheté loué : vous connaissez les tarifs pratiqués et êtes donc sûr d’acheter au bon prix, vous avez plus facilement accès au logement, et vous pouvez plus aisément envisager l’occupation de l’appartement ou de la maison dans le futur.

Vous voulez devenir un expert et réussir votre projet de location ?

Tout le mag e-gérance

E-gérance newsletter

Recevez tous les mois l'actualité de l'immobilier et les informations essentielles pour gérer votre location comme un pro