Louer son bien

Les étapes essentielles pour choisir le bon locataire

En tant que propriétaire bailleur mettant un bien immobilier à disposition d’un locataire, vous êtes forcément en attente d’un candidat qui saura respecter votre logement, en faisant à la fois preuve de sérieux et de solvabilité. Le dossier du locataire joue un rôle important dans les étapes essentielles de la sélection du meilleur candidat. Découvrez tout de suite comment bien sélectionner un locataire solvable et sérieux à l’aide de quelques critères essentiels.

L’essentiel du dossier :

  • Savoir mesurer la solvabilité d'un locataire
  • Aller au-delà du dossier fourni par le candidat à la location
  • Connaître les bonnes pratiques à adopter

Les étapes essentielles à la sélection d'un locataire

Rédiger une annonce

La rédaction de votre annonce de location est une étape essentielle dans la sélection de votre futur locataire. En effet, elle va permettre de créer un premier filtre, pour éloigner les candidats qui ne conviendraient pas au type de bien que vous louez. Par exemple, il est judicieux de penser qu’une famille avec 4 enfants ne vous contactera pas pour visiter le studio que vous mettez sur le marché de la location. Il est donc important de spécifier des critères essentiels dans votre annonce :

  • La surface habitable précise du bien ;
  • Le nombre de chambres ;
  • La présence ou non d’un jardin ;
  • Le nombre de places de parking (si pertinent) ;

Tout cela vous permettra de cibler le locataire dont le profil est cohérent avec le type de bien que vous louez.

 

La prise de rendez-vous

 

Une fois les contacts obtenus par le biais de votre annonce, il va falloir prendre un rendez-vous pour faire visiter un bien. Pour un candidat salarié, il sera souvent difficile de découvrir les lieux en plein milieu de la journée durant la semaine. Les personnes travaillant à temps plein vous demanderont généralement de visiter le logement le samedi ou alors en fin de journée. 

Ce petit détail est important, car il prouve que le candidat occupe un poste à plein temps. C’est une manière de détecter un éventuel dossier frauduleux

 

Les visites

 

La visite de votre bien mis en location est une phase déterminante dans la sélection d’un locataire. De nombreuses questions doivent être posées pendant la visite, que ce soit de votre part ou de celle du candidat à la location. De votre côté, pensez à demander subtilement :

  • Pourquoi la personne déménage de son ancien logement ;
  • Combien de personnes vivent au foyer ;
  • S’il a des animaux ;
  • Son métier et le lieu de son travail.

 

Tout cela vous permettra de voir si cette personne correspond bien à vos attentes, sans toutefois faire preuve de discrimination, ce qui est interdit.

 

La constitution des dossiers de location

 

Généralement, le candidat intéressé par votre bien aura déjà réuni plusieurs pièces pour composer son dossier de location. Une telle prévenance démontre son sérieux et son intérêt pour votre logement.

Cependant, tout dossier de locataire présenté doit être étudié avec sérieux. Il est préférable de ne pas précipiter votre sélection et d’éplucher tous les documents du dossier à tête reposée.

 

Vérifier chaque pièce du dossier

 

La vérification des pièces d’un dossier de location peut paraître fastidieuse. Toutefois, c’est la seule manière de sélectionner le meilleur locataire pour votre bien. Si cette tâche vous incommode, confiez-la à un professionnel de la gestion immobilière.  

 

Pour être sûr de trouver le meilleur locataire, vous pouvez aussi : 

  • Contacter l’ancien propriétaire, pour vous assurer que les loyers étaient payés à temps et en totalité ;
  • Téléphoner à l’employeur pour vérifier que la personne est bien salariée de l’entreprise (les coordonnées figureront sur les fiches de paie fournies).

LES PIÈCES À FOURNIR PAR LE LOCATAIRE POUR L’ÉVALUATION DE SON DOSSIER 

 

Quelle que soit la situation professionnelle d’un candidat, il doit constituer son dossier de location avec un document prouvant son identité, mais aussi à l’aide de justificatifs précisant la nature et la provenance de ses revenus.

 

Dans des cas plus particuliers (étudiants, non-salariés, retraités, etc.), d’autres documents spécifiques peuvent être demandés pour s’assurer de la situation du candidat à la location.

 

Pour un salarié 

  • Une copie de son contrat de travail ;
  • Ses trois dernières fiches de paie.

 

Pour un étudiant, un apprenti ou un élève 

 

Ce dernier doit fournir une preuve de sa scolarisation (continue ou en alternance), en présentant une carte d’étudiant justifiant du statut d’étudiant, d’apprenti ou d’élève. Dans le cas d’un apprenti, il peut aussi fournir ses derniers bulletins de salaire et son contrat d’apprentissage.

 

Pour une personne retraitée 

 

Une personne retraitée peut justifier la provenance de ses revenus à l’aide de son dernier bulletin de pension

 

Notez que la loi du 6 juillet 1989 a pris des mesures protectrices envers les locataires seniors. En effet, ces derniers bénéficient de règles qui les protègent si jamais vous souhaitez mettre fin au bail.

 

Pour une personne sans emploi

 

Louer à une personne sans emploi est plus complexe, mais pas impossible. Plusieurs documents sont à demander pour créer un dossier de location :

 

  • Une attestation de Pôle emploi précisant le montant des indemnités à venir ;
  • Un justificatif faisant état des 3 dernières prestations versées par Pôle emploi.

 

Pour un travailleur non-salarié 

 

Un travailleur non-salarié reçoit des revenus aléatoires qui peuvent couvrir parfaitement le montant du loyer. Pour vous assurer qu’il fera un bon candidat, pensez à demander : 

 

  • Un extrait Kbis ou tout autre avis d’inscription au RCS ou au répertoire des métiers ;
  • La copie du dernier bilan ou autre document comptable officiel.

 

Pour un gérant salarié de son entreprise 

 

Un gérant salarié est un salarié de l’entreprise qu’il a lui-même créée et qu’il gère. Pour vérifier ses revenus, vous pouvez demander :

 

  • Les 3 derniers bulletins de salaire ;
  • Le dernier compte de résultats ou bilan comptable de l’entreprise dont il assure la gérance ;
  • Une copie de son contrat de travail ou une attestation d’employeur ;
  • Un extrait Kbis (ou document attestant une inscription au RCS ou au répertoire des métiers).

 

Certaines preuves d’éventuelles prestations perçues (allocations familiales, allocations logement, pension alimentaire, etc.) peuvent aussi être ajoutées au dossier. Ces revenus supplémentaires pourront être pris en compte dans le calcul de la solvabilité du locataire. Attention cependant, ces prestations peuvent évoluer avec la situation personnelle ou professionnelle du potentiel candidat. 

Dans tous les cas, vous avez la possibilité de protéger vos revenus locatifs à l’aide d’une assurance loyers impayés. Elle apportera une garantie supplémentaire à votre mise en location.

 

MESURER LA SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE POTENTIEL

 

Que faut-il pour calculer la solvabilité d’un locataire ?

 

La priorité principale d’un propriétaire à la recherche d’un locataire, c’est bien évidemment de voir le loyer réglé mensuellement. Dans cette logique, pour choisir un locataire, le bailleur a tout intérêt à s’assurer de la solvabilité du candidat visant son logement et à vérifier les garanties qu’il présente. Dans les faits, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez demander à recevoir des originaux ou des copies des documents suivants :

  • Une pièce d’identité ;
  • Le contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire (ou à défaut une attestation de l’employeur) ;
  • L’avis d’imposition le plus récent ;
  • Les trois dernières quittances de loyer du logement précédemment occupé ;
  • En cas de recours à un garant, des documents identiques peuvent être demandés à la personne se portant caution pour le locataire, en complément de la signature d’un acte de caution solidaire. Cela donne au propriétaire une assurance supplémentaire de voir ses loyers payés même en cas de défaillance de la part de son locataire. Il peut, sinon, opter pour une garantie loyers impayés (GLI).

 

Comment vérifier le seuil de solvabilité ?

 

Concernant la solvabilité d’un locataire, on estime que le loyer ne doit pas dépasser entre 25 % et 33 % de ses revenus (ou de son garant). À vous de faire vos calculs pour vérifier la situation de chaque candidat. 

Attention, un candidat percevant un haut revenu ne sera pas forcément un bon payeur. En plus de ses bulletins de salaire, vous devez aussi examiner les autres pièces du dossier, dont les dernières quittances du logement précédemment occupé. Cela permet de vous assurer que la personne n’a pas de dette envers son ancien propriétaire.

 

Que faire si le dossier n’est pas solide

 

Un dossier de location fragile vous expose à d’éventuels retards de paiement ou à des loyers impayés. De manière générale, aucun propriétaire bailleur ne souhaite se retrouver dans cette situation, il est donc important de vous prémunir de tout incident de paiement. Et pour cela, rien de tel que de sélectionner un dossier fiable et solide.

De plus, des loyers impayés ne sont pas le seul problème auquel un propriétaire bailleur peut être confronté, la dégradation des lieux est aussi à craindre. Pour cela, il est important de vérifier les antécédents locatifs du candidat, en contactant l’ancien propriétaire notamment.

 

L’importance du feeling pour choisir un locataire 

 

Au-delà des chiffres et du dossier présentés par le locataire, il est important pour un propriétaire de rencontrer la personne qui pourrait occuper son logement pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Sachez-le, un face-à-face dans le monde réel constitue le meilleur moyen de sentir (ou non) un lien naissant avec les candidats, et de bien choisir votre locataire.

Faites en sorte de vous intéresser au projet de la personne qui souhaite louer votre bien en posant plusieurs questions à votre locataire : est-ce une transition ou une installation de longue durée ? Quelles sont les motivations personnelles pour chercher à obtenir votre logement ? Quel est le mode de vie du locataire potentiel ?

En marge de cela, observez attentivement le comportement du candidat locataire (ton de sa voix, langage corporel, etc.) et écoutez les questions qu’il pose au sujet de votre logement, afin de voir si le courant passe bien entre vous et si vos priorités sont les mêmes. En effet, vous aurez régulièrement affaire à votre locataire. Alors, autant sélectionner une personne avec qui un feeling existe !

Il est impossible de vous prodiguer des conseils concrets pour analyser le profil d’un locataire potentiel. Plus que la raison, c’est l’émotion qui doit entrer en compte, le parcours de certains candidats pouvant trouver un écho plus fort que celui d’autres auprès de vous et de vos propres expériences de vie.

Quelques astuces pour choisir son locataire

 

Vous l’aurez compris, entre critères chiffrés et impressions ressenties, de nombreux éléments entrent en jeu pour choisir un locataire. S’il est difficile de vous donner une recette miracle pour trouver le locataire idéal, il est en revanche possible de vous dévoiler quelques clés pour éviter certaines erreurs fréquentes, qui pourraient vous influencer de la mauvaise façon dans votre choix.

Ainsi, nous vous conseillons de voir les originaux de tous les documents demandés aux candidats qui vous contactent. Même si vous ne conservez ensuite que des photocopies, cela vous permettra de vérifier l’authenticité des papiers présentés à l’heure où la falsification de documents, notamment de bulletins de salaire, est relativement courante.

Aussi, portez une grande attention à l’ensemble des pièces fournies, en vous focalisant par exemple sur certaines incohérences ou sur certains événements du passé troubles. C’est grâce à cette analyse poussée que vous pourrez questionner de manière pertinente le candidat. Un dossier pour choisir un locataire, ça s’étudie en profondeur !

Pensez par ailleurs à contacter l’ancien propriétaire de votre candidat locataire, pour vous assurer de sa solvabilité. Ce dernier fera généralement preuve de transparence, en ayant les mêmes priorités que vous.

Enfin, songez à faire une recherche sur Internet et sur les réseaux sociaux avec le profil du locataire, en prenant toutefois garde à ne pas trop fouiller dans son intimité. 

Si vous n’avez pas le temps de vérifier correctement la situation des candidats, certains acteurs du marché, comme E-Gérance, proposent des offres de vérification du dossier des locataires pour vous aider dans vos démarches.

 

Des documents à exiger aux différents moyens de trouver le meilleur locataire pour votre bien, vous avez désormais toutes les clés en main pour sélectionner un candidat. Si vous souhaitez être sûr de sélectionner le bon candidat locataire et son garant, nous pouvons effectuer pour vous la vérification de dossier locataire. Pensez-y !

 

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

En tant que propriétaire, vous avez l’interdiction formelle de demander certains documents à votre futur locataire, jugés comme “attentatoires à la vie privée”. Vous ne pouvez en aucun cas imposer à ce dernier de vous montrer une copie de son relevé bancaire, un extrait de son casier judiciaire ou encore sa carte d’assuré social. Il est également interdit de refuser un candidat en raison de son origine, de son orientation sexuelle ou de son état de santé, sous peine d’être attaqué en justice pour discrimination.

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