Droit de préemption : ce que dit la loi

Lors de la mise en vente de votre logement, votre locataire peut, dans certains cas, bénéficier d’un droit de préemption qui lui permet d’avoir la priorité sur cette vente. Il lui appartiendra ensuite de prendre la décision d’activer ou non ce droit en vue d’acquérir définitivement votre bien. En tant que propriétaire, il est important d’avoir conscience de ce cas de figure qui peut être une donnée à prendre en compte au moment de votre prise de décision sur l’avenir de votre bien.

Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?

Un droit de préemption est, d’une manière générale, un droit qui confère une priorité à une partie clairement définie au moment d’un mouvement sur un bien lui aussi parfaitement défini.

Par exemple, lors de la vente des titres d’une société, un actionnaire peut bénéficier d’un droit de préemption qui lui permettra d’avoir accès de manière prioritaire aux titres vendus. Ce droit de préemption s’applique au secteur de l’immobilier puisqu’il concerne, dans certains cas clairement définis, un droit du locataire en cas de vente pour acquérir le logement qu’il occupe.

Ce principe, simple à comprendre et qui a du sens pour augmenter le droit du locataire et le protéger, nécessite toutefois un formalisme qu’il faut connaître pour son application.

Quels sont les cas concernés par un droit de préemption du locataire ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son logement libre de toute occupation, il doit adresser au locataire un congé pour vendre, 6 mois avant la fin du bail. Dans ces circonstances, le droit de préemption peut être actionné par le locataire et lui donner une priorité d’achat sur le bien immobilier.

Dans le cas de figure où le propriétaire souhaite vendre un logement occupé en cours de bail, ce dernier peut effectuer une proposition à son locataire, mais sans en avoir l’obligation au regard de la loi. En effet, il est possible de conclure une vente d’un logement occupé et la loi Alur a, dans ce cas précis, particulièrement bien protégé le locataire vis-à-vis de l’acheteur. Ce dernier aura l’obligation de tenir compte de délais clairement définis avant de mettre un terme au bail en cours.

Dans le cas où l’acheteur souhaite revendre le bien libre par exemple, ou changer de locataire, il ne pourra le faire qu’au terme d’une reconduction du bail en cours, et ce, même si l’échéance de ce dernier est proche. Ainsi, si une vente est conclue 3 mois avant la fin du bail entre le propriétaire et le locataire, l’acheteur est dans l’obligation d’attendre une période de 3 mois et 3 ans de bail reconduit.

Dans le cas où l’acheteur souhaite habiter dans le logement acquis (congé pour reprise), il devra respecter un délai de 2 ans à compter de la date de la vente.

Par ailleurs, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption en cours de bail lors de deux situations bien précises. Ainsi, lors d’une première vente qui fait suite à la division ou subdivision de l’immeuble, qui fait passer ce dernier sous le statut de copropriété, le locataire peut activer son droit de préemption même s’il ne reçoit pas de congé. Il peut donc demeurer en toute légalité dans le même logement. Le droit du locataire pourra également être mis en jeu dans le cadre d’une vente, en une seule fois, de la totalité de l’immeuble dont il occupe une partie avec son appartement.

Quelques conseils pour gérer efficacement ce droit de préemption

Le droit du locataire en cas de vente est donc une notion à connaître et à avoir en tête, car vous pouvez rencontrer plusieurs cas de figure.

Lors de la vente de votre bien, vous devrez respecter le formalisme associé à ce droit du locataire en le prévenant au moment de l’envoi du congé. Vous devez également avoir en tête cette éventualité qui peut, dans certains cas, accélérer la procédure de vente en évoquant de manière non officielle ce cas de figure avec votre locataire actuel.

Lors d’un achat d’un appartement occupé, le droit du locataire en cas de vente est un fait qui peut se révéler très impactant depuis que la loi Alur a précisé les droits du locataire en place. En effet, en cas de stratégie d’acquisition pour une éventuelle revente à court terme, il est important d’avoir en tête que le locataire doit être maintenu, s’il le souhaite, durant une reconduction de bail complète en plus de la fin de son bail actuel. Vous devrez donc prendre en considération cette possibilité qui peut décaler les travaux éventuels que vous souhaitez faire dans l’appartement ainsi que les délais de revente.