Droit du locataire

Que faire quand votre locataire veut mettre votre logement en sous-location ?

Lorsque l'on est propriétaire bailleur, mettre son logement en location n'est pas toujours simple, car il faut gérer de nombreux imprévus et entretenir de bonnes relations avec son locataire. Parfois, la situation peut se compliquer encore davantage, dans le cas où le locataire en question demande à louer le logement qu'il occupe à une tierce personne. C'est ce qu'on appelle la sous-location, qui prend souvent la forme d'une location courte durée couvrant une absence temporaire du locataire principal. Découvrez tout ce que vous devez savoir pour bien gérer une telle situation.

 

L’essentiel du dossier :

  • Le cadre légal à connaître en matière de sous-location
  • Le rôle déterminant du propriétaire bailleur
  • Le contrat de sous-location 

 

Que dit la loi en matière de sous-location d'un logement ?

 

Une législation claire sur le sujet

De manière générale, la sous-location est par principe interdite par la loi, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Cette interdiction figure même dans la notice d'information annexée obligatoirement au contrat de location. Mais, en pratique, elle est effectivement autorisée, sous réserve de l'accord du propriétaire bailleur.

En quelques mots, la sous-location est une pratique qui consiste à permettre au titulaire d'un contrat de location de mettre partiellement ou entièrement à la disposition d'un tiers son logement avec une contrepartie financière. On parle donc de sous-location dès qu'il y a versement d'un loyer. Elle peut être sollicitée par le locataire dans deux cas de figure principaux :

  • soit ce dernier cherche à obtenir un revenu complémentaire en mettant à disposition d'un nouveau locataire une pièce de libre dans son logement ;
  • soit il s'agit d'une location de courte durée concernant l'ensemble du logement et visant à couvrir une absence temporaire du locataire et, surtout, ses frais de loyer.

 

Quelle différence entre logement vide et logement meublé ?

Pour qu'une sous-location soit possible dans un logement vide, le locataire doit effectuer une démarche précise auprès du propriétaire, afin notamment d'obtenir un accord écrit qui mentionne les informations suivantes :

  • l'accord formel de la part du bailleur pour mettre le logement en sous-location ;
  • le montant du loyer de sous-location, qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Dans le cadre de la sous-location d'un logement meublé, on distingue deux situations :

  • si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer librement son logement si aucune clause ne prévoit l'accord du bailleur et le prix du loyer de sous-location est libre ;
  • si le bail a été signé après le 27 mars 2014, le locataire doit obtenir l'accord de son bailleur sur la possibilité de sous-louer et voir le montant du loyer de sous-location limité à celui payé par le locataire principal.

 

Le propriétaire a le dernier mot

 

Lorsque son locataire lui demande l'autorisation de sous-louer le logement occupé, le propriétaire bailleur peut librement décider de lui accorder ou non cette faveur. Dans le cas où il n'y voit pas d'inconvénient, il doit alors le confirmer par écrit à son locataire pour que son approbation soit valable. Cela peut être particulièrement intéressant en cas d'absence du locataire en place car cela garantit un paiement régulier du loyer sans avoir besoin de chercher de nouveau locataire.

Dans le cas où, à l'inverse, le propriétaire bailleur ne souhaiterait pas donner son consentement, il n'a en aucun cas besoin de justifier son refus, qui s'explique en pratique souvent par la peur de faire face à des impayés de loyer ou de voir son bien immobilier échapper à son contrôle.

Dans ce cas de figure, deux mesures peuvent être proposées par le bailleur pour remplacer le projet de sous-location tout en lui garantissant une certaine sérénité :

  • la modification du bail de location avec un avenant faisant du potentiel sous-locataire un colocataire;
  • l'établissement d'un nouveau contrat de location directement avec le sous-locataire.

On le voit donc, en matière de sous-location, le propriétaire bailleur joue un rôle déterminant puisque c'est tout simplement lui qui décide si une telle pratique est envisageable ou non. En revanche, là où le propriétaire n'a pas de pouvoir, c'est en ce qui concerne la durée de la sous-location en cas d'approbation. Même s'il s'agit généralement de location courte durée, la durée de sous-location est en effet libre, tant qu'elle respecte la limite du bail principal.

 

Comment bien faire un contrat de sous-location ?

 

Une fois que le locataire principal a reçu l'autorisation formelle de son bailleur pour mettre en place une sous-location, il lui revient la tâche d'établir un contrat détaillant les modalités de la sous-location avec le sous-locataire, en fournissant notamment à ce dernier l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

C'est également le locataire principal qui se retrouve responsable des manquements de son sous-locataire. Aucun lien juridique n'existe en effet entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire. Dans ce contexte, en cas de loyer impayé ou de dégradation du bien immobilier par exemple, c'est le locataire principal qui aura l'obligation de répondre des actes et manquements du sous-locataire. Le propriétaire pourra donc agir directement contre ce dernier.

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Dans le cas où un locataire sous-loue son logement, même pour une location courte durée, sans en avertir le propriétaire ou après avoir essuyé un refus de sa part, il s’expose dès lors à une résiliation de son bail et à de possibles poursuites judiciaires pour sous-location illégale.

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