Loyer gratuit contre travaux ?

Proposer à son locataire une baisse de loyer ou un loyer gratuit contre des travaux est légal. Cette pratique est toutefois réglementée, et doit notamment faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de location. Comment fonctionne la franchise de loyer ou la réduction de loyer pour cause de travaux ? Comment bien rédiger la clause travaux du bail ? E-Gérance vous éclaire sur les modalités du loyer gratuit en échange de travaux.

Loyer gratuit en échange de travaux : que prévoit la loi ?

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ».

En d’autres termes, au moment de la conclusion du bail, le propriétaire peut charger son locataire de réaliser certains travaux au sein du logement loué, si les deux parties sont d’accord. En échange, le locataire se voit offrir une diminution, voire une franchise de loyer pendant une période donnée. Cette réduction de loyer pour cause de travaux est conditionnée à la présence d’une clause travaux dans le bail.

Important : L’existence d’un tel accord ne dispense pas le propriétaire de fournir au locataire un logement décent, en bon état d’usage et ne présentant aucun risque pour sa sécurité ou sa santé.

Quels travaux peuvent donner lieu à une réduction ou une franchise de loyer ?

Si le propriétaire et le locataire sont libres de se mettre d’accord sur la réalisation de travaux par le locataire et sur la compensation qui lui sera donnée sur le loyer, la loi n’autorise pas le bailleur à demander n’importe quel type de travaux.

Ainsi, un loyer gratuit peut être obtenu contre des travaux relatifs à l’entretien ou à l’amélioration du logement (peinture des murs, changement du revêtement de sol, etc.).

Les travaux donnant droit à une gratuité de loyer ne doivent pas concerner la sécurisation du logement ni des réparations visant à le rendre habitable (réfection d’un toit troué, d’une charpente qui s’effondre, etc.). En effet, le locataire ne peut pas être tenu pour responsable de la mise aux normes du bien, censé être loué décent par le propriétaire.

Le coût des travaux doit être en adéquation avec la réduction ou la franchise de loyer. Les travaux peuvent être effectués tout de suite après la signature du contrat de location, ou en cours de bail.

Bien rédiger la clause travaux du bail

Pour être valable et non contestable, la clause travaux du bail doit contenir un certain nombre d’informations :

• la liste précise des travaux qui seront pris en charge par le locataire (la simple mention "travaux d’entretien" est trop vague) ;
• leur coût, si possible calculé à partir d’un devis ;
• les modalités de la franchise ou de la réduction de loyer pour cause de travaux (gratuité ou diminution du loyer, montant de la réduction le cas échéant, nombre de semaines ou de mois concernés) ;
• les modalités de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire ayant réalisé des travaux, mais n’ayant pas pu bénéficier de la franchise de loyer jusqu’à la date prévue.

Attention : La franchise de loyer ou le loyer gratuit contre travaux n’affectent pas le paiement des charges, qui restent dues au propriétaire à tout moment.