Louer son bien

Vacance locative : limitez les risques entre deux locataires

Il est dans l’intérêt de tout bailleur d’éviter la vacance locative, c’est-à-dire les périodes sans locataire. Car c’est une réalité en France ces dernières années : le taux de vacance locative augmente, notamment à Paris, où une absence de locataire d’un mois par an équivaut à une perte de loyer d’un peu plus de 8 % pour le propriétaire. Comment faire pour réduire son taux de vacance locative ? Quelques conseils à appliquer pourraient vous aider.

 

L’essentiel du dossier :

  • Réduire la vacance locative en fixant un loyer juste
  • Réduire la vacance locative en misant sur des travaux 
  • Réduire la vacance locative en s'ouvrant à de nouveaux types de location
  • Réduire la vacance locative en signant un mandat de gestion locative

BIEN ESTIMER LE PRIX DU LOYER POUR ÉVITER LA VACANCE LOCATIVE

À ce jour, on estime que la part de biens immobiliers sans occupant serait de plus de 8 %. Pour ne pas prendre le risque d’attendre trop longtemps entre le départ d’un locataire et la signature d’un nouveau contrat de location, et ainsi éviter une vacance locative, le propriétaire bailleur a tout intérêt à accorder un grand soin à la manière dont il détermine le montant de son loyer. Pour ce faire, il doit se poser les questions suivantes :

  • Le loyer fixé est-il en accord avec la nature et la taille du logement loué ?
  • Le loyer correspond-il aux prix du marché locatif dans lequel se situe le bien immobilier ? Pour répondre à ces deux premières questions, il convient de parcourir les annonces de location des logements situés dans le même quartier, dont les caractéristiques sont comparables à celles du bien loué.
  • Le bien est-il de qualité (présence d’équipements à valeur ajoutée comme la climatisation, une grande terrasse bien exposée, etc.) et positionné dans un environnement avantageux (proximité des commerces, transports, sites d’éducation) ? Si oui, un loyer plus élevé que la moyenne est justifié.
  • Et, enfin, le marché locatif dans lequel se situe le logement à louer est-il saturé ou non ? En d’autres termes, le bien se trouve-t-il dans une zone tendue telle que définie par la loi Alur ? Dans ce cas, un encadrement des loyers peut être à prendre en compte (encadrement des loyers à la relocation ou autorisé par la loi ELAN).

De manière générale, il n’est pas nécessaire pour le propriétaire de proposer le loyer le plus haut possible pour tirer avantage de son bien immobilier. Bien au contraire... un loyer trop élevé est de nature à engendrer des impayés et à faire fuir les locataires. Résultat : au lieu d’éviter la vacance locative, on la favorise. 

Avec la loi Cosse, appliquée depuis le 1er janvier 2017 et jusqu’au 31 décembre 2019 au minimum, les propriétaires sont même récompensés s’ils acceptent de baisser leur loyer. Concrètement, en marge d’un risque de vacance locative réduit, un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs allant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique leur est offert en l’échange d’un loyer plus abordable et de la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Le dispositif a été renforcé depuis peu par la loi ELAN.

 

MISER SUR DES TRAVAUX POUR RÉDUIRE LA VACANCE LOCATIVE

En plus du montant du loyer, l’un des éléments qui entrent clairement en jeu quand un locataire cherche un logement, c’est la qualité du bien immobilier en lui-même. Et ce, qu’il s’agisse d’un tout petit appartement ou d’une grande maison. L’atout charme est important. En cela, il est essentiel pour le propriétaire bailleur de bien aménager l’appartement ou la maison qu’il met en location et de s’assurer qu’il lui apporte une touche d’originalité, une véritable personnalité qui saura créer un coup de cœur chez de potentiels locataires, et qui viendra donc limiter le taux de vacance locative.

Au-delà d’impressionner et de séduire le locataire au moment de son entrée dans les lieux, il convient d’entretenir et d’améliorer régulièrement le bien immobilier en réalisant, si besoin, des travaux pour qu’il demeure attrayant. Ces travaux peuvent être évoqués avec le locataire dès la signature de l’état des lieux d’entrée ou plus tard, en restant à l’écoute de ses besoins, puisqu’il est dans l’intérêt du propriétaire de conserver des rapports sains et constructifs avec ses locataires, afin de chercher à les fidéliser au maximum.

Gardez en tête que des locataires fidèles, avec qui vous avez une relation cordiale, constituent normalement une garantie d’échapper à toute vacance locative, puisqu’ils répandront autour d’eux l’idée que vous êtes un bon propriétaire bailleur !

 

AVOIR RECOURS À LA LOCATION DE COURTE DURÉE

Si les bons rapports entretenus avec des locataires exemplaires et les efforts faits pour les garder (non-augmentation voire baisse du loyer, participation aux frais d’amélioration, diminution du montant des charges, etc.) ne suffisent pas, et que vous devez partir à la recherche de nouveaux locataires, assurez-vous, pour éviter une vacance locative, de bien rendre votre offre de logement visible en publiant des annonces dans la presse, sur Internet (notamment sur les réseaux sociaux) ou encore dans des agences immobilières.

Aussi, vous pouvez avoir recours à la location de courte durée de temps en temps pour attirer des locataires qui n’envisageraient pas de louer votre bien à long terme et, par conséquent, réduire directement votre taux de vacance locative. En pratique, les propriétaires peuvent se tourner vers différents types de locations de courte durée :

  • la location saisonnière, qui permet la location d’un logement vide ou meublé à la semaine, à la quinzaine ou au mois, en offrant dès lors une grande flexibilité aux locataires ;
  • le bail de courte durée, qui ne peut toutefois concerner qu’un logement vide et ne peut être inférieur à un an. L’événement qui justifie la location de courte durée doit par ailleurs être spécifié dans le bail de façon très précise. Il s’agit d’un événement d’ordre professionnel ou familial dans la plupart des cas.
  • le bail mobilité, récemment introduit par la loi ELAN, qui autorise la location d’un logement meublé sur une durée déterminée allant d’un à 10 mois (non reconductible). Ce contrat est à destination de types de locataires particuliers : personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en mutation professionnelle ou encore en mission temporaire.

SIGNER UN MANDAT DE GESTION LOCATIVE

Si vous avez du mal à trouver de bons locataires, ou si vous n’avez pas assez de temps à consacrer à l’étude des nombreux dossiers de location, pourquoi ne pas opter pour la gestion locative ? En mettant votre bien entre les mains de professionnels, vous réduirez les périodes de vacance locative. En effet, votre mandataire, par son expérience et son réseau, sera à même de trouver rapidement des locataires solvables et sérieux. Vous pouvez, par exemple, souscrire à l’offre E-Gérance, qui comprend des services de recherche et de vérification de locataires.

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Une vacance locative prolongée est considérée comme étant un « non-respect de l’engagement de la location ». En cela, elle peut remettre en cause la réduction d’impôt proposée dans le cadre de la déclaration des revenus locatifs. Attention à ne pas laisser votre logement vide trop longtemps, donc ! Sachez toutefois que, si votre logement reste inoccupé pendant plus de trois mois consécutifs malgré vos tentatives pour le louer, vous pourrez, sous certaines conditions, bénéficier d’un dégrèvement de la taxe foncière. Pour en profiter, il sera obligatoire de continuer à entretenir le logement et effectuer des démarches pour trouver un locataire.

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