Les locataires mauvais payeurs et les loyers impayés restent les principales craintes de tous les propriétaires bailleurs. En effet, lorsque les loyers ne sont pas encaissés en temps et en heure, cela peut vous mettre dans une situation financière délicate. Face à un locataire mauvais payeur, vous avez tout intérêt à prendre les devants au plus vite et à trouver une solution pour régler ce conflit. Voici nos conseils pour faire face à un locataire mauvais payeur.

Prendre les devants face à un locataire mauvais payeur

Outre la vérification financière d’un futur locataire, il est difficile d’identifier un mauvais payeur lors de la constitution du dossier de location. Il arrive parfois que malgré des salaires confortables et des garanties rassurantes, un locataire ne paie plus son loyer. Face à cela, il ne faut pas perdre de temps et agir au plus vite.

Quand faut-il agir face à un loyer impayé ?

De manière générale, il ne faut pas attendre plusieurs loyers impayés avant de décider de régler le problème. Pour cela, plusieurs solutions s’offrent à vous :

- relancer aimablement le locataire, qui a peut-être simplement oublié de payer le loyer suite à divers contretemps ;

- trouver une solution avec le locataire qui peut rencontrer des problèmes financiers passagers (échelonnement de la dette, annulation, diminution du loyer…) ;

- décider d’une nouvelle date d’encaissement des loyers après le paiement de la dette ;

- opter pour un recours judiciaire.

Dans certains cas, un locataire mauvais payeur résulte d’une mauvaise étude du dossier de location. Dans d’autres cas, le locataire peut être de bonne foi, mais rencontrer des difficultés passagères (perte d’emploi, accident de travail, baisse de revenus…). Quelle que soit la situation, il convient de l’identifier rapidement afin de ne pas laisser les loyers impayés s’accumuler.

Que dit le contrat de location ?

Le bail signé entre le locataire et le propriétaire bailleur le jour de la remise des clés stipule expressément que le loyer doit être payé aux termes convenus. Le paiement du loyer à la date convenue est encadré par l’article 7 a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Tous les contrats de location comportent une date à laquelle les loyers sont exigibles, cela fait partie des points qui doivent être stipulés au contrat, tout comme le montant du loyer et des charges.

Afin de vous protéger contre un locataire mauvais payeur, il est conseillé d’inclure dans le contrat de location une clause résolutoire stipulant que le bail prendra fin à la suite du non-paiement du loyer. Grâce à cela, vous êtes en droit de résilier le bail et de demander à votre locataire de quitter les lieux. Ceci n’effacera en rien sa dette, qui reste récupérable dans un délai de trois ans.

Les recours possibles

Plusieurs recours sont possibles pour faire face à un mauvais payeur et à des loyers impayés. De la relance à l’amiable à la procédure d’injonction de payer, les démarches peuvent cependant être longues.

La mise en demeure à l’amiable

Dès le premier loyer impayé, vous pouvez signifier au locataire une mise en demeure de payer. Cette conciliation à l’amiable se fait généralement par lettre recommandée avec accusé de réception.

La procédure judiciaire

Si le recours à l’amiable n’a pas fonctionné, il ne vous reste plus qu’à saisir la justice. Pour cela, vous pouvez demander une procédure d’injonction de payer. Que le locataire mauvais payeur soit solvable ou non, le juge va l’obliger à payer sa dette. Parfois, une saisie conservatoire est ordonnée afin que le locataire ne cède pas ses biens dans le but de mettre en place son insolvabilité.

Les différents moyens pour récupérer les loyers impayés

Récupérer rapidement les sommes relatives aux loyers impayés est possible dans certains cas. De manière générale, en tant que propriétaire bailleur, vous avez tout intérêt à vous protéger contre d’éventuels mauvais payeurs, et cela de plusieurs manières.

Quand utiliser le dépôt de garantie pour couvrir des impayés ?

Le dépôt de garantie peut être utilisé pour payer le dernier mois d’occupation du logement par le locataire. Son montant ne pouvant pas excéder un mois de loyer hors charges, il ne peut donc couvrir plusieurs mois d’impayés. Toutefois, en cas de dégradations, il est préférable de consacrer le dépôt de garantie aux travaux. Le locataire restera alors redevable des loyers impayés et du montant des travaux non couvert par le dépôt de garantie.

Le recours à la caution pour solder des loyers impayés

Si un acte caution solidaire a été annexé au contrat de location, vous pouvez dès lors vous en servir pour récupérer les loyers impayés. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez demander à l’organisme ou à la personne qui s’est porté caution de solder les impayés de votre locataire.

 Pourquoi souscrire à l’assurance loyers impayés ?

Une garantie loyers impayés (GLI) est une assurance qui vous couvre en cas de loyers impayés. En souscrivant une telle garantie, vous vous assurez de louer votre bien en toute sérénité, sans avoir à gérer un locataire mauvais payeur. Attention, si vous souscrivez une GLI, l’acte de caution simple ou solidaire devient caduc. En effet, ces derniers ne sont pas cumulables.