Peut-on souscrire une assurance loyers impayés avec un locataire déjà en place ?

Bien choisir son locataire est une manière pour le propriétaire bailleur de s’assurer que le loyer sera versé en temps et en heure. Malgré tout, la souscription d’une assurance loyers impayés n’est pas une protection inutile. Dans les faits, un changement de situation soudain peut amener le locataire à rencontrer des difficultés pour régler le loyer mensuel et aboutir à des impayés. Mais est-ce possible de contracter une telle assurance une fois que le locataire est installé dans le logement ? On fait le point.

La situation en cas de locataire en place depuis moins de 6 mois

Propriétaire bailleur, vous n’avez pas pensé à souscrire une assurance loyers impayés avant l’entrée de votre locataire dans le logement, et vous regrettez désormais. Pas de panique, même avec un locataire en place, sachez que vous avez toujours la possibilité de souscrire ce type d’assurance, qui protège contre le risque de non-paiement du loyer et les éventuelles dégradations qui pourraient avoir lieu dans la location. Étudions déjà le cas d’un locataire présent depuis moins de 6 mois.

Locataire entrant

Si votre locataire vient tout juste d’entrer dans le logement, vous êtes encore dans les temps pour souscrire tout à fait normalement une assurance loyers impayés, à condition de constituer un dossier complet et de respecter les critères de sélection du locataire en matière de solvabilité. On considère qu’un locataire est entrant quand il est installé depuis moins de 15 jours.

Dans cette situation, votre couverture en matière de loyer impayé sera sans carence. Ainsi, vous serez protégé même si un impayé de loyer survient dès le deuxième mois de location.

Locataire en place depuis 15 jours à 6 mois

Si votre locataire est en place depuis plus de 15 jours, vous pouvez toujours souscrire une assurance loyer impayé quand vous le souhaitez. En revanche, votre compagnie d’assurance vous appliquera une carence de 3 mois, ce qui signifie qu’aucun incident (notamment un incident de paiement) ne devra avoir lieu dans ce délai, sous peine de voir la garantie tomber complètement.

Aussi, pour que l’assurance loyers impayés puisse être mise en place, l’assureur imposera une absence totale d’incident de paiement depuis le début du bail du locataire. On entend par incident de paiement tout retard de paiement « égal ou supérieur à un mois de loyer ou 2 termes consécutifs ou non d’impayé total ou partiel de loyers ».

La situation en cas de locataire en place depuis plus de 6 mois

Dans le cas où votre locataire est installé dans le logement depuis plus de 6 mois, vous pouvez souscrire une assurance loyer impayé à tout moment tant qu’aucun incident de paiement n’a eu lieu au cours des 6 derniers mois.

Au moment de la souscription de l’assurance loyers impayés, les critères de solvabilité n’entreront plus en compte. Par contre, vous aurez là encore une carence de 3 mois, autrement appelée période probatoire.

Souscrire une assurance loyers impayés en pratique

Pour souscrire une assurance loyer impayé, vous devrez obligatoirement fournir :

• le contrat de location signé ;
• l’état des lieux d’entrée contradictoire ;
• les pièces d’identité de chaque signataire du bail ;
• une attestation sur l’honneur du bon paiement du loyer.

D’autres documents pourront être demandés selon la compagnie d’assurance choisie.

Notez également que, si vous voulez souscrire une assurance loyer impayé avec un locataire en place, le paiement du loyer en espèces est purement et simplement impossible, car vous ne pourrez pas prouver l’absence d’incidents de paiement. Optez donc plutôt pour des encaissements par virement et conservez bien tous vos relevés bancaires.