Travaux

Rendement locatif : bénéficier d’aides aux travaux

Vous devez réaliser des travaux dans votre appartement et vous craignez une diminution de votre rendement locatif ? De nombreuses aides existent, notamment en vertu du programme Habiter Mieux piloté par l’Anah. Voici tout ce qu’il faut savoir pour optimiser le coût de vos travaux de rénovation.

 

L’essentiel du dossier :

- comprendre l’importance des travaux de rénovation dans une location

- connaître les aides aux travaux dont peut bénéficier un propriétaire bailleur

 

Comment des travaux impactent le rendement locatif ?

Travaux : les obligations du propriétaire bailleur

Si le locataire peut être tenu pour responsable des dégradations causées dans le logement, le propriétaire d'une location doit effectuer les travaux découlant du vieillissement normal du bien. Un bailleur a en effet l’obligation de maintenir le logement loué en bon état et doit gérer la vétusté du bien, afin que l’appartement ou la maison ne devienne pas insalubre.

Cette donnée est à inclure dans le calcul du rendement locatif du bien, qui se fait sur plusieurs années et doit donc intégrer l'usure naturelle du logement.

Exemple de calcul de rendement locatif brut pour un bien loué pendant 15 années :

 

Coût d'achat Loyers perçus pendant 15 ans Coût des travaux pour maintenir l'état du logement Rendement locatif brut non actualisé
150 000 €

108 000 €

(moyenne de 600 €/mois)

50 000 € 3,60 %

 

La mécanique financière qui sous-tend la performance d'un investissement locatif

L’essentiel de la performance d’un investissement locatif est issu de l’effet de levier, qui consiste à emprunter la somme nécessaire à financer le bien et à réaliser une économie d’impôts grâce à la déduction des intérêts d’emprunts. Lorsque des travaux sont requis, il est important de rechercher la meilleure possibilité de financement, car des travaux financés à 100 % par le propriétaire bailleur auront un impact négatif sur la rentabilité globale des fonds investis dans le projet immobilier.

Les aides de l’Anah pour rénover un logement en location

Le principe du soutien de l’Anah pour les travaux dans une location

Afin de permettre aux bailleurs de proposer des logements décents à leurs locataires, l’Anah (agence nationale de l’habitat) a mis en place un système de subventions pour les travaux de remise aux normes ou de rénovation énergétique. Ces aides s’adressent aux propriétaires occupants, mais également aux bailleurs et aux copropriétés : elles servent à financer des améliorations portant sur les résidences principales, les logements locatifs (en échange de contreparties sociales) et les parties communes des copropriétés dégradées.

 

Les modalités pratiques pour bénéficier des aides de l'ANAH

Les bénéficiaires des subventions de l’Anah doivent réaliser des travaux d’un montant supérieur à 1 500 € HT, sur des biens dont le permis de construire a été délivré il y a plus de 15 années. Les logements doivent faire l’objet d’un diagnostic immobilier constatant leur état dégradé avant les travaux et atteindre un niveau de performance énergétique correspondant au moins à l’étiquette D une fois les travaux terminés.

 

Les travaux éligibles à une subvention de l’Anah comprennent les travaux lourds nécessaires à la réhabilitation d’un logement indigne ou très dégradé. Mais aussi certains travaux d’amélioration, tels que des travaux pour l’autonomie des personnes ou des travaux d’économie d’énergie.

 

La subvention reçue peut aller de 25 à 35 % du montant des travaux HT. Dans le cadre de travaux de rénovation permettant un gain de consommation énergétique d’au moins 35 %, la prime Habiter Mieux peut en plus être accordée, selon la localisation du logement. En contrepartie de cette subvention, le bailleur s’engage à louer le bien dans la limite des plafonds prévus dans le cadre du dispositif fiscal louer abordable.

Les autres aides à disposition en cas de travaux dans un appartement loué

En parallèle des subventions de l’Anah, un propriétaire qui réalise des travaux d’amélioration dans son logement loué, concernant notamment le rendement énergétique, peut bénéficier de différents dispositifs facilitateurs, qui lui permettront d’optimiser son rendement locatif.

 

L’éco-prêt à taux zéro

Pour les logements construits avant janvier 1990, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’un prêt à taux zéro, remboursable sur 15 ans maximum. Ce prêt peut atteindre un montant de 30 000 € et finance les travaux suivants :

  • bouquet de travaux concernant au moins deux types de travaux inscrits dans une liste officielle (isolation des murs extérieurs, de la toiture, isolation de parois vitrées…) ;
  • travaux permettant au logement d’afficher une meilleure performance énergétique globale ;
  • travaux de mise aux normes des systèmes d’assainissement privé.

 

Le taux de TVA réduit

Dans le cas de la réalisation de travaux énergétiques, un propriétaire bailleur peut bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20 % pour le taux normal). Ce taux réduit porte sur la main-d’œuvre, les matières premières et les fournitures.

Le taux réduit de TVA est appliqué de fait par le prestataire, sans aucune démarche à réaliser de la part du bailleur.

Le saviez vous ?

Le saviez vous ?

Dans le cadre d’une volonté globale d’amélioration de la performance énergétique des logements en France, les pouvoirs publics ont déployé des moyens d’accompagnement importants. Il est ainsi fréquent de trouver des agences de conseil en rénovation, qui vous guideront quant aux aides à demander et aux démarches à réaliser.

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