Bail : ce que vous devez savoir sur la clause de solidarité

Vous hésitez à prendre des locataires en colocation, car selon vous, ce type de location entraîne un risque élevé de loyers impayés ? L’insertion d’une clause de solidarité dans le bail peut vous aider à sécuriser votre investissement locatif. Le point sur le droit des propriétaires bailleurs quant à la rédaction de cette clause dans le contrat de location et les conséquences sur les locataires.

La clause de solidarité dans un bail pour limiter les risques de loyers impayés

L’importance de la clause de solidarité en colocation

Lorsqu’un propriétaire rédige un bail de colocation, il peut choisir d’y inclure une clause de solidarité. Les colocataires signataires deviennent alors solidaires des obligations spécifiées dans le contrat de location. En d’autres termes, ils sont liés quant au paiement du loyer et des charges locatives, et chaque colocataire devient redevable à titre individuel de la totalité de ces sommes.

En pratique, si l’un des colocataires ne paie pas sa part de loyer et de charges :

• le propriétaire bailleur est en droit de demander à n’importe lequel des autres colocataires (généralement le plus solvable) de régler la somme manquante ;
• ce dernier devra ensuite s’arranger directement avec le mauvais payeur afin d’obtenir le remboursement de la somme avancée.

À noter que la clause de solidarité n’est valable que dans le cas d’un bail de location collectif (contrat unique pour l’ensemble des colocataires). Si le propriétaire décide de faire signer un bail individuel à chacun des colocataires, elle n’a pas lieu d’être.

La clause de solidarité après le départ d’un colocataire

Lorsqu’un colocataire quitte le logement loué, la clause de solidarité continue de s’appliquer. Ainsi, le propriétaire peut se retourner contre lui pour obtenir le paiement total du loyer si l’un des colocataires restants est défaillant, et ce, même s’il n’habite plus l’appartement.

Cette situation ne demeure toutefois pas indéfiniment. En vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur de 2014 :

• le colocataire partant n’est plus tenu au paiement solidaire des loyers à partir du moment où un nouveau colocataire signe le bail ;
• si aucun nouveau colocataire ne signe le bail, la solidarité cesse six mois après la fin du préavis.

S’il estime que les colocataires restants présentent suffisamment de garanties, le propriétaire peut néanmoins rédiger un avenant au contrat de location, afin que l’ex-colocataire ne soit plus lié par la clause de solidarité après la fin de son préavis.

Quelle est la portée de la clause de solidarité sur les garants ?

Pour plus de sécurité, les propriétaires bailleurs demandent généralement aux colocataires de leur fournir un ou plusieurs garants (généralement leurs parents).

• Ces garants s’engagent chacun pour un colocataire, à hauteur des sommes dont il est redevable. Soit, dans le cas d’un bail de colocation avec clause de solidarité, la totalité du loyer et des charges.
• Ils peuvent être sollicités dès qu’un défaut de paiement de loyer intervient dans la colocation, même si celui-ci n’est pas le fait de "leur" colocataire. En effet, comme la clause de solidarité donne le droit au propriétaire bailleur de se retourner vers n’importe lequel des colocataires en cas de loyer impayé, il peut aussi se retourner vers n’importe lequel des garants.
• Si un garant est sollicité pour régler un impayé de loyer, il lui appartient de s’arranger par la suite avec le colocataire défaillant ou ses garants pour obtenir le remboursement de la somme en question.
• En cas de départ d’un colocataire du logement, son ou ses garants restent redevables des impayés de loyer et de charge jusqu’à ce qu’un nouveau colocataire signe le bail ou, à défaut, six mois au maximum après la date de congé du colocataire.
• Les garants peuvent demander au bailleur de prévoir une clause dans le bail limitant leur engagement à la quote-part de "leur" seul colocataire. Le propriétaire reste libre d’accepter ou non cette requête.

Droit des propriétaires bailleurs : comment rédiger la clause de solidarité dans le contrat de location ?

Pour être valable, la clause de solidarité doit expressément figurer dans le bail de colocation. Il n’existe aucune formulation imposée par la loi. Il est cependant préférable de la rédiger d’une manière explicite, afin d’éviter tout litige pouvant découler d’une interprétation ambiguë.